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Comodato d’Uso Gratuito Immobile Commerciale
Nel diritto civile italiano il comodato d’uso gratuito di un immobile a destinazione commerciale rientra nella disciplina generale degli articoli 1803‑1812 del Codice civile, che regolano i contratti di mera liberalità. La peculiarità di questa fattispecie è che il proprietario, o comodante, consente al comodatario di disporre del bene senza alcun corrispettivo, pur sapendo che da tale disponibilità derivano potenzialmente ricavi d’impresa. Inquadrare correttamente la figura significa, dunque, tenere insieme gli elementi essenziali del comodato – consegna della cosa, gratuità e obbligo di restituzione – con le specificità che scaturiscono dalla destinazione economica del locale, dal regime fiscale e dalla necessità di proteggere gli investimenti dell’imprenditore che vi svolge attività produttiva o commerciale.
Sotto il profilo formale, la legge non impone la forma scritta ad substantiam, poiché il comodato non rientra tra gli atti elencati nell’articolo 1350 c.c. Però, quando l’oggetto del contratto è un immobile, la scrittura privata, preferibilmente autenticata o redatta per atto pubblico, diventa praticamente indispensabile: senza di essa il comodatario non potrebbe dimostrare il proprio titolo alle amministrazioni competenti per il rilascio della SCIA, dell’agibilità o dei permessi sanitari, né tutelare la posizione in caso di conflitto con terzi. Una volta stipulato per scritto, il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data dell’atto; la registrazione sconta l’imposta di registro in misura fissa e l’imposta di bollo di sedici euro ogni quattro facciate o cento righe, da corrispondere sia sull’originale sia su ogni copia presentata. La forma verbale resta teoricamente valida, ma il suo valore probatorio è assai debole e, se il contratto viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione, scatta comunque l’obbligo di depositarlo e di pagarne i tributi.
La descrizione dell’immobile deve essere puntuale: identificativi catastali, destinazione urbanistica, consistenza, pertinenze e impianti vanno indicati con precisione per evitare che l’attività esercitata dal comodatario sia in contrasto con la destinazione d’uso o con il certificato di agibilità. Qualora siano necessari adeguamenti strutturali, per esempio l’installazione di una canna fumaria, il potenziamento della rete elettrica, l’adeguamento antincendio o l’abbattimento delle barriere architettoniche, è opportuno individuare da subito quale parte sopporterà i costi e se, al termine del rapporto, al comodatario spetterà o meno un indennizzo per le migliorie. Il silenzio sul punto espone a contenzioso: il Codice civile, infatti, prevede che il comodatario non abbia diritto alla restituzione delle spese sostenute a meno che non fossero urgenti e necessarie, con esclusione del diritto di ritenzione; solo l’azione di arricchimento senza causa potrebbe garantire un ristoro, ma si tratta di una via giudiziale incerta e onerosa.
La durata riveste importanza fondamentale nella dimensione imprenditoriale. Se il contratto è a termine, la restituzione deve avvenire alla scadenza salvo rinnovo; se, viceversa, non è espresso un termine oppure il termine è legato a un evento incerto, si applica l’articolo 1810 c.c., che consente al comodante di pretendere la restituzione in qualunque momento, purché conceda un preavviso congruo. È proprio questa facoltà di recesso ad nutum, unita all’assenza di canone, a distinguere il comodato dalla locazione commerciale. Tuttavia, la giurisprudenza impone che il diritto di richiedere il rilascio sia esercitato secondo buona fede: quando l’imprenditore ha investito risorse ingenti, un recesso improvviso potrebbe essere qualificato come abuso del diritto e generare obblighi risarcitori in capo al proprietario. Per questo, nella prassi si tende a fissare durate determinate, oppure a subordinare il recesso a un preavviso dilatato, sei, dodici o addirittura diciotto mesi, o ancora a prevedere un’indennità di recesso che compensi almeno in parte i costi di rilocazione.
Quanto ai tributi, l’IMU rimane a carico del proprietario perché il presupposto d’imposta è il possesso del bene. A differenza delle unità abitative concesse in comodato a parenti in linea retta, per le quali la legge prevede la riduzione del cinquanta per cento dell’imponibile se sussistono determinati requisiti, gli immobili a destinazione commerciale non beneficiano di agevolazioni generalizzate. Possono però godere di esenzione o aliquote ridotte quando sono concessi a enti non commerciali che vi svolgono in via esclusiva attività assistenziali, sanitarie, didattiche, ricettive o culturali senza scopo di lucro, secondo quanto stabilito dall’articolo 7, comma 1, lettera i) del decreto legislativo 504/1992 e ribadito dalle circolari ministeriali più recenti. In tutti gli altri casi l’imposta si applica in misura ordinaria e la gratuità del rapporto non incide sulla base imponibile. Sotto il profilo IVA, il comodato non integra una cessione di beni né una prestazione di servizi a titolo oneroso ai sensi dell’articolo 3 del DPR 633/1972, quindi non genera debito d’imposta; nondimeno, il proprietario soggetto passivo deve verificare se la variazione di uso comporti una rettifica della detrazione ai sensi dell’articolo 19‑bis.2 nei periodi d’imposta successivi, soprattutto se l’immobile era stato acquistato in regime di imponibilità.
La responsabilità per i danni causati a terzi dall’immobile grava, in via principale, sul comodatario in quanto custode ai sensi dell’articolo 2051 c.c. Egli, gestendo il bene nel proprio interesse imprenditoriale, è tenuto a mantenerlo in stato di sicurezza e ad adottare le misure necessarie per prevenire danni a persone o cose. Il comodante resta corresponsabile qualora il pregiudizio derivi da vizi strutturali originari o da sua negligenza nel sostenere le spese straordinarie che gli competono. Per coprire tali rischi, nei contratti commerciali è prassi inserire l’obbligo, in capo al comodatario, di stipulare una polizza di responsabilità civile verso terzi e di responsabilità locativa, estesa al proprietario come assicurato aggiuntivo.
La trascrizione del comodato nei registri immobiliari non è obbligatoria, ma si rivela spesso determinante per proteggere il comodatario dall’eventuale vendita dell’immobile o dall’iscrizione di ipoteche. Se il contratto è stipulato con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, esso può essere trascritto ai sensi dell’articolo 2643 n. 3 c.c.; così il rapporto diventa opponibile ai terzi che acquisiscano diritti successivamente alla trascrizione. In mancanza di tale formalità, l’acquirente che trascriva per primo la compravendita potrà pretendere il rilascio immediato del locale, e il comodatario dovrà limitarsi a chiedere il risarcimento dei danni al proprio dante causa.
Rilevante è anche la disciplina delle spese. Quelle di ordinaria manutenzione, pulizie, piccole riparazioni, manutenzione corrente di impianti e infissi, spettano al comodatario, perché derivano dall’uso della cosa. Quelle straordinarie , rifacimento del tetto, consolidamenti strutturali, sostituzione integrale di impianti. ricadono, salvo patto contrario, sul comodante. Se il comodatario anticipa spese straordinarie per ragioni d’urgenza o per conservarne l’efficienza, ha diritto a un rimborso immediato; se, viceversa, si tratta di migliorie non essenziali, può ottenere il rimborso solo in presenza di un’espressa autorizzazione o provando l’arricchimento ingiustificato del proprietario, strada che, in sede giudiziale, richiede prova rigorosa sia dell’aumento di valore del bene sia della spesa effettivamente sostenuta.
La questione delle migliorie si intreccia con la contabilizzazione nel bilancio d’esercizio del comodatario. Se l’impresa sostiene costi che incrementano in modo durevole la funzionalità dell’immobile, essi possono essere capitalizzati e ammortizzati lungo la vita utile stimata. Però, in presenza di un comodato a tempo indeterminato, l’orizzonte temporale deve essere ragionevolmente limitato: molti consulenti suggeriscono di allineare il piano di ammortamento ai termini di preavviso previsti per il recesso del proprietario, così da evitare svalutazioni repentine. In ipotesi di cessazione anticipata, le quote non ammortizzate dovranno essere spesate immediatamente, con impatto sul conto economico.
Il divieto di subcomodato senza il consenso del proprietario merita attenzione. L’articolo 1804 c.c. vieta al comodatario di concedere la cosa in uso a terzi, e la violazione legittima il comodante a pretendere la restituzione immediata del bene e il risarcimento dei danni. Ciononostante, esistono settori in cui il modello di business implica la presenza di terzi operatori – si pensi a corner shop, installazione di distributori automatici o subappalti di servizi. In questi casi è opportuno ottenere un’autorizzazione preventiva e specifica, con clausole che vincolino il subcomodato alla durata del rapporto principale e prevedano l’obbligo di liberare i locali in caso di cessazione.
Esempio Contratto Comodato d’Uso Gratuito Immobile Commerciale
In questa sezione è possibile trovare un esempio di comodato d’uso gratuito immobile commerciale.
Tra
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Concedente”)
e
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Comodatario”)
premesso che
• il Concedente ha la piena disponibilità di un insieme di unità immobiliari situato nel Comune di ……. (……) in via …… n. ……, piano ……, così composto e identificato al catasto del medesimo comune:
– un capannone, identificato col foglio ……., sub ……., categoria……., superficie ……. mq;
– un ufficio, identificato col foglio ……., sub ……., categoria ……., superficie ……. mq;
– un negozio, identificato col foglio ……., sub ……., categoria ……., superficie ……. mq;
– un ……., identificato col foglio …….,sub ……., categoria…….,superficie ……. mq;
il tutto con relative pertinenze e per complessivi ……. mq (di seguito congiuntamente e più brevemente denominati “Immobile”);
• il Comodatario, dopo aver visionato l’Immobile e ritenuto lo stesso idoneo allo svolgimento della propria attività, intende stipulare un contratto di comodato per l’Immobile stesso;
tutto ciò premesso, si stipula e si conviene quanto segue:
1) Premesse. Le premesse sono parte integrante del presente contratto.
2) Oggetto. Il Concedente concede in comodato gratuito al Comodatario, che accetta, l’Immobile indicato in premessa e delimitato in rosso nella planimetria allegata, che costituisce parte integrante del presente contratto e che le parti dichiarano di conoscere e accettare.
Contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, il Concedente consegna al Comodatario una copia dell’Attestato di prestazione energetica (APE) dell’Immobile.
3) Decorrenza, durata e recesso. Il contratto ha validità dal ……. al ……. e si intenderà tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di ……. anni/mesi, e così di seguito ad ogni ulteriore scadenza, salvo revoca o rinunzia che deve essere comunicata per iscritto alla controparte, a mezzo raccomandata AR o PEC almeno ……. mesi prima della scadenza
Ciascuna parte, qualora ricorrano gravi motivi, potrà recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione all’altra parte mediante raccomandata AR o PEC con preavviso di n. ……. mesi.
4) Spese. In deroga all’art. 1808 c.c. ed alle altre disposizioni in materia, ogni e qualsiasi spesa relativa all’Immobile, anche di natura straordinaria e/o in condizioni di urgenza, è e rimane di esclusiva competenza del Comodatario, il quale manleva espressamente il Concedente da ogni rivalsa, obbligo solidale, rimborso e in genere qualsiasi onere economico conseguente all’utilizzo, al mancato utilizzo, alla conduzione ed alla conservazione in buono stato dell’Immobile.
5) Modalità di esecuzione. L’Immobile viene concesso in comodato esclusivamente per l’attività di ……; è fatto espresso divieto al Comodatario di mutare la destinazione d’uso dell’Immobile, senza preventiva autorizzazione scritta del Concedente.
Il Concedente NON garantisce l’idoneità all’uso per l’attività sopra indicata e le spese per rendere l’Immobile idoneo sono a carico del Comodatario, il quale è tenuto a sua cura e spese ad ottenere tutti i permessi amministrativi necessari per poter legittimamente svolgere nell’Immobile l’attività sopra indicata.
È fatto espresso divieto al Comodatario di eseguire nell’Immobile lavori di modifica, sia pure di miglioramento, salvo autorizzazione scritta preventiva; le eventuali migliorie effettuate, anche se autorizzate, rimarranno a vantaggio del Concedente.
Il Concedente può in qualsiasi momento eseguire o far eseguire, sia all’interno che all’esterno dell’Immobile, riparazioni, innovazioni, modifiche, impianti e lavori in genere, senza obbligo di compenso alcuno al Comodatario anche se le opere durassero oltre venti giorni, rinunciando il Comodatario al disposto degli artt.1582, 1583 e 1584 c.c.
È fatto divieto al Comodatario, senza il preventivo consenso scritto del Concedente, di cedere il contratto anche parzialmente, ovvero di concedere a terzi il godimento seppure temporaneo – sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso – dell’Immobile o di sue porzioni.
Il Concedente, previo preavviso, potrà ispezionare o far ispezionare l’Immobile, tenuto conto delle esigenze dell’attività ivi svolta; le parti convengono che, nel caso in cui il Concedente intenda cedere l’Immobile oppure nel caso in cui pervenga disdetta del contratto nelle forme convenzionalmente pattuite, il Comodatario dovrà consentire, previo appuntamento, la visita dell’Immobile al Concedente, ai suoi incaricati e ai terzi potenziali conduttori o acquirenti di accedere all’Immobile.
6) Obbligazioni e dichiarazioni del Comodatario. Il Comodatario si obbliga a usare l’Immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.
Il Comodatario dichiara che l’Immobile, oggetto del presente contratto, è già stato visitato e trovato in buono stato, di completo gradimento e idonei all’uso convenuto; il Comodatario dichiara altresì di ricevere, alla firma del presente contratto, tutte le chiavi relative all’Immobile.
Il Comodatario si obbliga a riconsegnare l’Immobile alla scadenza nello stesso stato, fatto salvo il normale deperimento dovuto all’uso; qualora il Concedente abbia fornito il consenso scritto per l’esecuzione di lavori di modifica nell’Immobile, il Comodatario si dichiara disponibile a ripristinare lo stato dei luoghi alla fine del comodato.
Il Comodatario assume l’obbligo (a propria cura e spese) della manutenzione ordinaria dell’Immobile; in particolare,sono a carico del Comodatario le riparazioni di piccola manutenzione relative agli impianti idraulici, elettrici, gas e condizionamento di acqua.
Il Comodatario esonera espressamente il Concedente da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che possano derivare da fatti od omissioni di altri inquilini dello stabile o di terzi, così come esonera espressamente il Concedente da ogni responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà.
Il Comodatario assume a proprio totale rischio tutte le conseguenze derivanti dalla attività svolta nell’Immobile, rendendone comunque indenne da ogni responsabilità il Concedente; il Comodatario è diretto responsabile non solo dei danni, ma anche delle molestie, a qualsiasi titolo, causa o evento, possano essere arrecati a condomini e vicini.
A tal fine il Comodatario si impegna, entro …… giorni dall’inizio del comodato, a stipulare una apposita polizza assicurativa con primaria compagnia, per ogni danno derivante dalla sua attività sia nei confronti di terzi che della proprietà dell’Immobile – oppure contro i danni da incendio, nonché per la responsabilità civile verso terzi, ivi compresi i propri prestatori di lavoro, e contro gli altri gli altri rischi accessori relativi all’Immobile e agli arredi, impianti, attrezzature e archivi collocati nell’Immobile; la violazione di tale obbligo comporta la risoluzione di diritto del presente contratto.
Il Comodatario dichiara inoltre di essere a conoscenza che l’Immobile fa parte di un fabbricato in condominio, di conoscere e di obbligarsi ad osservare le norme contenute nel relativo regolamento, di cui riceve copia contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, e di accettare le relative tabelle millesimali; il Comodatario pertanto si obbliga:
• a osservare e a far osservare ai propri dipendenti, collaboratori, fornitori, clienti, il regolamento del condominio;
• a pagare, secondo la ripartizione che ne farà il condominio, le spese condominiali relative all’Immobile e le spese per la manutenzione e le riparazioni ordinarie delle parti comuni, che verranno pagate unitamente agli Oneri accessori
Il Comodatario si obbliga a non ritardare od omettere il pagamento delle spese condominiali per inesattezze nella ripartizione delle stesse o per qualsiasi altra
contestazione relativa al condominio, dovendo il Comodatario far valere ogni sua pretesa in un separato giudizio.
7) Obbligazioni e dichiarazioni del Concedente. Il Concedente dichiara che l’Immobile è di sua piena disponibilità per giusti titoli di provenienza.
Con riguardo alla conformità dell’Immobile e alle norme edilizie ed urbanistiche, il Concedente dichiara che ……
Con riguardo alla conformità degli impianti dell’Immobile alle normative vigenti, il Concedente dichiara che ……
8) Deposito cauzionale. A garanzia di tutte le obbligazioni che assume col presente contratto, il Comodatario versa al Concedente, che con la firma del presente contratto ne rilascia quietanza, una somma di € …… (euro ……), a titolo di deposito cauzionale infruttifero.
Il deposito cauzionale verrà restituito entro 30 giorni dal termine del comodato, previa verifica dello stato dell’Immobile e dell’osservanza delle obbligazioni contrattuali.
9) Risoluzione espressa e penale. Il mancato adempimento delle obbligazioni del Comodatario, con particolare riferimento al divieto del cambio di destinazione, al divieto di eseguire lavori o innovazioni senza consenso scritto, al divieto di cessione, all’obbligo di stipula di polizza assicurativa, comporterà la risoluzione immediata del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno.
Il contratto si risolve automaticamente anche nel caso di fallimento, sottoposizione a procedure concorsuali, liquidazione o scioglimento di una delle parti.
Il Comodatario che non riconsegni l’Immobile alla scadenza contrattuale dovràpagare una penale di € ……. (euro …….) per ogni giorno di ritardo, fatto salvo l’eventuale risarcimento del danno subito.
10) Trattamento dei dati personali (privacy). Le parti si dichiarano di essere informate e si prestano il reciproco consenso al trattamento dei rispettivi dati ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e successive modifiche ed integrazioni.
11) Disposizioni finali. Il presente contratto estingue e sostituisce qualsiasi eventuale precedente accordo fra le parti e avente analogo oggetto; eventuali modifiche al presente contratto hanno effetto solo se confermate per iscritto.
Per quanto non disciplinato dal presente contratto, si fa espresso richiamo alle norme del codice civile in materia comodato (articolo 1803 del c.c. e seguenti).
Tutte le clausole del presente contratto sono valide ed efficaci tra le parti se non derogate o modificate dalle leggispeciali in materia di comodato in quanto applicabili; tali clausole hanno carattere essenziale e formano un unico ed inscindibile contesto: pertanto per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse darà diritto al Concedente di chiedere l’immediata risoluzione del contratto ed il Comodatario sarà tenuta al risarcimento dei danni emergenti e al rimborso di
tutte le spese giudiziali e stragiudiziali.
Il silenzio o l’acquiescenza del Concedente circa gli obblighi del Comodatario avrà esclusivamente valore di tolleranza, priva di qualsiasi effetto a favore del Comodatario.
Le spese di registrazione del presente atto sono a carico del Comodatario.
12) Domicilio, controversie e Foro competente. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il Conduttore elegge domicilio nell’Immobile e, ove egli più non li occupi
o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’Immobile.
Per tutte le controversie derivanti dal presente contratto o connesse allo stesso, escluse quelle che comportano l’avvio dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, che dovessero insorgere fra le parti, queste si obbligano a ricorrere al procedimento di mediazione disciplinato dal regolamento della Camera di commercio di …….., iscritta nel Registro degli organismi di conciliazione tenuto dal
Ministero della Giustizia
Nel procedimento avviato le parti potranno, a loro scelta essere assistite, eventualmente, dalla rispettiva organizzazione sindacale dei Conduttori e associazione della proprietà edilizia.
Letto, firmato e sottoscritto.
Luogo ……., data ……..
Il Concedente
Il Comodatario
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