In questa pagina è possibile trova un modello comodato d’uso gratuito immobile a tempo indeterminato editabile da scaricare e compilare con i dati richiesti.
Indice
Comodato d’Uso Gratuito Immobile a Tempo Indeterminato
Il comodato d’uso gratuito di un immobile a tempo indeterminato è una figura contrattuale disciplinata dal Codice civile italiano nell’ambito dei contratti di mera liberalità, cioè quei rapporti nei quali una parte concede all’altra l’utilizzo di un bene senza pretendere alcun corrispettivo. È inquadrato a partire dall’articolo 1803 c.c., il quale definisce il comodato come il contratto col quale una parte, detta comodante, consegna a un’altra, detta comodatario, una cosa, nel caso che ci interessa, un bene immobile , per fare in modo che se ne serva per un determinato uso, con l’obbligo di restituirla alla scadenza pattuita o, quando il termine non sia fissato, su semplice richiesta del proprietario laddove ne abbisogni. L’elemento caratterizzante è dunque la gratuità: qualsiasi pattuizione che preveda un corrispettivo, fosse anche minimo, trasformerebbe l’accordo in un diverso tipo di contratto (locazione o prestazione di servizi).
Quando si sceglie una durata a tempo indeterminato, la fattispecie entra sotto la lente dell’art. 1810 c.c., il quale stabilisce che se non è stato stabilito un termine preciso, né l’uso per cui la cosa è stata data implica la determinazione tacita del termine, il comodante può pretendere la restituzione in qualunque momento, a condizione di concedere al comodatario un congruo preavviso. Quest’ultima precisazione deriva da un principio di buona fede e correttezza contrattuale ex art. 1375 c.c., volto a evitare che la richiesta di rilascio sia esercitata in modo improvviso e tale da arrecare un danno ingiustificato all’utilizzatore. La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che il comodato precario conferisce al comodatario un mero detentore qualificato; tuttavia, il diritto del concedente a ottenere la restituzione non può degenerare in abuso, specie se l’immobile costituisce abitazione principale del beneficiario e questi vi abbia radicato il proprio centro di interessi familiari o lavorativi.
La redazione di un contratto di comodato a tempo indeterminato richiede un’attenzione particolare alla descrizione dell’immobile, all’indicazione dell’uso consentito, nonché alle modalità di eventuale recesso. Nonostante non essita un obbligo di forma scritta ad substantiam (salvo che il bene sia registrato nei pubblici registri, come nel caso di fondi rustici o porzioni di fabbricato, per cui la forma scritta è consigliabile per la trascrivibilità), la scrittura privata autenticata o l’atto notarile offrono maggiore tutela probatoria. La registrazione all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data dell’accordo, sebbene prevista anche per i contratti gratuiti, sconta l’imposta di registro in misura fissa; l’imposta di bollo si applica solo sulle copie da depositare. Quanto alle imposte sugli immobili (IMU e, per i comuni che l’hanno introdotta, la TASI prima della sua incorporazione nell’IMU), esse continuano in principio a gravare sul proprietario, benché il possesso “qualificato” del comodatario possa talora incidere sui benefici di esenzione o aliquote ridotte: il legislatore ha infatti previsto una riduzione dell’imponibile IMU nella misura del cinquanta per cento quando il comodante concede l’immobile in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado che lo adibiscano a propria abitazione principale, purché il contratto sia registrato e il comodante disponga di un solo immobile in Italia o risieda nello stesso comune. La mancata registrazione comporta la decadenza dal beneficio e l’applicazione delle sanzioni tributarie.
Sul versante degli obblighi, il comodatario è tenuto a custodire e conservare la cosa con diligenza (art. 1804 c.c.). Egli risponde della perdita o del deterioramento dell’immobile anche per caso fortuito quando l’uso ecceda quello pattuito o, nel silenzio delle parti, quello che può ricavarsi dalla natura del bene. Tale responsabilità si estende, secondo la Corte di Cassazione, ai danni cagionati da terzi se non ha vigilato adeguatamente o non ha informato tempestivamente il proprietario. Le spese ordinarie di manutenzione gravano normalmente sul comodatario, mentre quelle straordinarie fanno capo al comodante, salvo diverso accordo; ciò non toglie che, ove il comodatario le anticipi per ragioni di urgenza, egli abbia diritto al rimborso.
Un tema decisivo nella prassi riguarda l’opponibilità del contratto ai terzi. Il comodato non trascritto non è opponibile all’acquirente che abbia iscritto il proprio titolo nei registri immobiliari né ai creditori del comodante che abbiano iscritto ipoteca o pignoramento successivamente alla consegna del bene, salvo che il comodatario dimostri la sua detenzione antecedente all’alienazione o al vincolo; in tal senso, la Cassazione ha riconosciuto la tutela possessoria al comodatario in quanto detentore qualificato, purché la prova sia certa e documentata. Perciò, soprattutto quando si intenda concedere un bene per lungo tempo a un familiare o a un soggetto con cui si intrattiene un rapporto fiduciario, è opportuno valutare la trascrizione nei registri immobiliari, la quale, pur non essendo obbligatoria, rende il contratto opponibile nei confronti di terzi ai sensi dell’art. 2643 n. 3 c.c.
La cessazione del comodato a tempo indeterminato avviene, oltre che per volontà del comodante, quando il comodatario muore, perché il rapporto è intuitu personae. Qualora la riconsegna non avvenga spontaneamente, il comodante può agire in giudizio con l’azione di restituzione, solitamente davanti al giudice ordinario con rito locatizio semplificato ex art. 447‑bis c.p.c. In presenza di morosità nelle obbligazioni accessorie o di utilizzo difforme si può procedere con il procedimento per convalida di sfratto, purché l’inadempimento sia qualificato: la giurisprudenza ha infatti esteso l’applicazione analogica degli art. 657 ss. c.p.c. anche al comodato, poiché la finalità è il ripristino della detenzione legittima in tempi rapidi. Il comodatario non può opporre il diritto di ritenzione per le migliorie apportate, se non nei limiti delle disposizioni sui diritti reali d’uso, salvo patto contrario: la Corte di Cassazione ha più volte negato la compensazione tra indennità migliorative e restituzione, evidenziando l’impossibilità di far gravare sul comodante l’arricchimento non richiesto.
Di frequente il comodato a tempo indeterminato viene utilizzato in ambito familiare. L’apparente semplicità non deve far sottovalutare le conseguenze fiscali e patrimoniali, specie in caso di decesso del comodante o di disaccordi tra eredi: l’immobile rientra nella massa ereditaria e gli aventi diritto possono domandarne la restituzione, nonostante la Corte di Cassazione richieda un atto di messa in mora chiaro e inequivoco. In assenza di contestazione, il comodatario conserva il godimento del bene, ma il suo possesso rimane precario; non è configurabile alcuna usucapione, se non decorso il termine ventennale dalla data in cui l’atto di interversione del possesso sia divenuto manifesto e incontrovertibile, circostanza difficilissima da provare nel comodato familiare.
Un ulteriore profilo è quello della responsabilità extracontrattuale per i danni che il bene possa arrecare a terzi (art. 2051 c.c.). Essa grava normalmente sul custode, cioè il comodatario, purché abbia la disponibilità materiale e giuridica del bene; il comodante, invece, potrà essere chiamato a risponderne solo se i danni dipendono da vizi strutturali anteriori o se era a conoscenza di una situazione pericolosa e non vi ha posto rimedio.
Per godere appieno dei vantaggi del comodato a tempo indeterminato, riducendo i rischi di contenzioso, è opportuno impostare una clausola di recesso chiara che preveda un termine congruo di preavviso, definire le spese a carico di ciascuna parte, prevedere l’obbligo di stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile verso terzi, e inquadrare l’uso specifico dell’immobile, in modo da evitare contestazioni circa l’esercizio di attività non pattuite (ad esempio la sublocazione o l’utilizzo commerciale). Un’attenzione particolare va riservata alla possibilità di trasferire la residenza anagrafica: il comodatario vi ha diritto in quanto detentore abituale, ma il trasferimento può incidere sui tributi locali e sugli eventuali benefici fiscali del comodante. Infine, nella prospettiva di eventuale revoca, occorre ricordare che il comodatario è tenuto a restituire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto; eventuali migliorie non autorizzate non comportano indennizzo, a meno che abbiano incrementato in modo oggettivo e durevole il valore del bene, circostanza che apre la strada a possibili azioni di arricchimento senza causa ex art. 2041 del Codice Civile.

Esempio Comodato d’Uso Gratuito Immobile a Tempo Indeterminato
In questa sezione è possibile trovare un esempio di comodato d’uso gratuito immobile a tempo indeterminato.
Luogo di stipula del presente contratto _______________ prov. ___
L’anno _______________, addì __________________ del mese di _________________,
con la presente scrittura redatta in duplice copia, tra le parti:
il Sig./la Sig.ra ________________________ nato/a a _______________ prov. ___ il ___.___._____ residente a _______________ prov. ___ in ____________________________________ n. _______ C.F. __________________
denominato/a COMODANTE
ed
il Sig./la Sig.ra ________________________ nato/a a _______________ prov. ___ il ___.___._____ residente a _______________ prov. ___ in ____________________________________ n. _______ C.F. __________________
denominato/a COMODATARIO
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
il Sig./la Sig.ra ________________________ COMODANTE concede in comodato d’uso gratuito ad uso abitativo al ____________ (grado di parentela) Sig./Sig.ra ________________________ COMODATARIO che accetta per sé i seguenti immobili di proprietà/usufrutto ubicati a …. prov. .. in ____________________________________ n. _______ e censiti al catasto fabbricati del Comune di …. come segue:
a) Immobile ad uso civile abitazione censito nel Comune Catastale di ….
al Foglio ____ Particella _____ Sub ____ Categoria Catastale ____ Classe ____
rendita € __________ mq _____
b) Immobile di pertinenza censito nel Comune Catastale di ….
al Foglio ____ Particella _____ Sub ____ Categoria Catastale ____ Classe ____
rendita € __________ mq _____
c) Immobile di pertinenza censito nel Comune Catastale di …
al Foglio ____ Particella _____ Sub ____ Categoria Catastale ____ Classe ____
rendita € __________ mq _____
Il contratto è a tempo indeterminato con decorrenza dal _______________. Il comodatario, in caso di cessazione del contratto, si obbliga alla restituzione dell’immobile in oggetto al comodante al quale, in ogni caso, nell’ipotesi di sopravvenuta ed urgente necessità, è concesso di richiederne l’immediato rilascio.
Il comodatario dichiara che gli immobili di cui trattasi sono conformi alle caratteristiche ed alle condizioni indicate in premessa ed idonei all’uso pattuito, e si impegna a riconsegnarli alla scadenza nelle medesime condizioni, salvo il deperimento d’uso.
È fatto espresso divieto al comodatario di cedere il contratto senza il consenso scritto del comodante, o di concedere a terzi, a qualsiasi titolo, il godimento dell’immobile. Inoltre il comodatario si obbliga ad utilizzare i beni unicamente per la loro destinazione di civile abitazione e pertinenze e di non destinarli ad usi o attività diverse da quelle indicate.
Ai fini di quanto previsto dalle leggi vigenti, il comodante dichiara che gli immobili sono in regola con le norme edilizie ed urbanistiche.
Le spese necessarie per la manutenzione ordinaria degli immobili nonché quelle relative alla loro gestione comprese le utenze saranno a carico del comodatario mentre quelle di natura straordinaria resteranno a carico del comodante.
Le migliorie, riparazioni o modifiche eseguite dal comodatario restano acquisite al comodante senza obbligo di compenso, anche se eseguite con il consenso del comodante, salvo sempre per quest’ultimo il diritto di pretendere dal comodatario il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha ricevuti. La mutata destinazione d’uso dei locali o l’esecuzione dei lavori in contrasto con le norme urbanistico-edilizie produrranno ipso jure, la risoluzione del contratto per fatto e colpa del comodatario. Il silenzio o l’acquiescenza del comodante al mutamento d’uso pattuito, a lavori non autorizzati, alla cessione del contratto, che eventualmente avvengano, avranno esclusivamente valore di tolleranza priva di qualsiasi effetto a favore del comodatario.
Il comodante potrà in qualunque momento ispezionare o far ispezionare i locali oggetto del presente contratto previo preavviso al comodatario.
Il comodatario esonera espressamente il comodante da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possono derivargli da fatti non imputabili alla sua persona nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi ed è direttamente responsabile verso il comodante ed i terzi dei danni causati per sua colpa e da ogni altro abuso o trascuratezza nell’uso degli immobili.
L’inadempienza da parte del comodatario di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà ipso jure la sua risoluzione.
Qualunque altra modifica al presente contratto non potrà avere luogo e non potrà essere provata se non mediante atto scritto.
Le clausole di cui alla presente scrittura sono valide ed efficaci tra le parti se non derogate o modificate da leggi speciali in materia di comodato, in quanto applicabili. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile o comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.
Tutte le spese del presente atto, oneri di registrazione compresi, sono a carico del comodatario.
Per ogni controversia sorgente dal presente contratto è competente il Foro dove il comodante ha il proprio domicilio.
Il comodante ed il comodatario si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di comodato ai sensi del Decreto Legislativo n. 196/2003.
IL COMODANTE
IL COMODATARIO
Fac Simile Comodato d’Uso Gratuito Immobile a Tempo Indeterminato Word
In questa sezione è possibile trovare il modello comodato d’uso gratuito immobile a tempo indeterminato Word.
Fac Simile Comodato d’Uso Gratuito Immobile a Tempo Indeterminato PDF
In questa sezione è possibile trovare il modello comodato d’uso gratuito immobile a tempo indeterminato PDF.