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Lettera all’Inquilino per Vendita Immobile
Affrontare la vendita di un immobile già locato richiede innanzitutto di capire se, in base alla legge, il proprietario debba inviare una vera e propria denuntiatio formale all’inquilino, la lettera che gli consente di esercitare la prelazione, oppure una semplice comunicazione di cortesia. La risposta dipende dal tipo di contratto e dalla fase in cui si trova il rapporto: per le locazioni abitative disciplinate dalla legge 431/1998 la prelazione scatta soltanto se il locatore, alla prima scadenza contrattuale, nega il rinnovo dichiarando di voler vendere l’immobile e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui abita. Al di fuori di questo scenario, cioè se la vendita avviene a contratto in corso o dopo il primo rinnovo, l’avviso non assolve ad alcun onere legale, ma resta utile per motivi di correttezza e per facilitare eventuali visite di potenziali acquirenti.
Diverso è il quadro delle locazioni a uso diverso, regolate dagli articoli 38 e 39 della legge 392/1978: qui la lettera è sempre obbligatoria, perché il conduttore commerciale gode di un diritto di preferenza ogni volta che il proprietario intenda alienare il bene. La comunicazione, tecnicamente una denuntiatio, deve provenire dal locatore, indicare in modo puntuale prezzo, modalità di pagamento e tutte le altre condizioni dell’affare, e dev’essere notificata per mezzo di ufficiale giudiziario o, secondo un indirizzo ormai prevalente, anche via PEC con firma digitale se entrambe le parti vi consentono. Il legislatore impone la forma solenne proprio per garantire certezza di data e contenuto, in modo che una semplice raccomandata tradizionale, benché frequente nella prassi abitativa, rischia di essere contestata in sede giudiziaria sulle locazioni non abitative.
Quanto al contenuto, il centro della lettera è l’offerta in favore del conduttore alle stesse condizioni che il proprietario sarebbe disposto a riconoscere a un acquirente terzo: occorre quindi precisare il corrispettivo, gli eventuali tempi per il saldo, la presenza di caparre confirmatorie, la data entro la quale stipulare il preliminare o il definitivo, ogni clausola accessoria significativa (pagamento frazionato, accollo di mutui, consegna differita della cosa). La giurisprudenza ha chiarito che omettere anche uno solo di questi elementi rende l’offerta incompleta e fa scattare la sanzione del riscatto: se il locatore vende a terzi senza una denuntiatio adeguata, il conduttore può chiedere entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita il trasferimento a sé dell’immobile alle stesse condizioni pattuite con il terzo.
Il termine a disposizione dell’inquilino per accettare è di sessanta giorni dalla ricezione; l’accettazione, a sua volta, va effettuata con atto notificato al proprietario, affinché questi non possa lamentare incertezza sulle tempistiche. Se il conduttore esercita la prelazione, dispone poi di trenta giorni, decorrenti dal termine dei sessanta, per versare il prezzo; in mancanza, la sua dichiarazione diventa inefficace, e il locatore recupera la libertà di vendere ad altri.
Nelle locazioni abitative in cui la prelazione non opera, la lettera assume natura principalmente informativa. È comunque consigliabile indicare la volontà di alienare, specificare che il contratto proseguirà con il nuovo proprietario ex art. 1599 c.c., proporre un calendario per le visite dell’immobile e richiamare il dovere di buona fede reciproca. Una comunicazione chiara riduce conflitti: l’inquilino ha il tempo di organizzarsi, di chiedere eventuali proroghe o di valutare se proporre un’offerta; il proprietario evita di presentarsi con agenti o compratori senza preavviso, con il rischio di violare la privacy o di incorrere in contestazioni sull’accesso.
Quanto alla forma, la raccomandata con avviso di ricevimento resta lo strumento più usato nei rapporti abitativi; se le parti dispongono di PEC, un messaggio firmato digitalmente garantisce la certezza della data di spedizione e ricezione, oltre a contenere in allegato eventuali planimetrie, certificati energetici o bozza di preliminare. Nelle locazioni commerciali, invece, l’atto dell’ufficiale giudiziario continua a rappresentare lo standard: il tribunale rilascia copia conforme della comunicazione, idonea a provare in giudizio la tempestività dell’offerta o, al contrario, la violazione dell’obbligo di interpello.
Nell’ipotesi in cui il contratto preveda clausole di accesso per la visita dell’immobile da parte di potenziali compratori, la lettera di vendita può richiamarle, ricordando gli orari e i giorni concordati o invitando l’inquilino a proporre alternative compatibili con le sue esigenze lavorative e familiari. È opportuno inserire un riferimento alla copertura assicurativa o alle misure di tutela di eventuali beni sensibili presenti nell’appartamento o nel locale commerciale, in modo da dimostrare che il proprietario ha tenuto conto degli interessi del conduttore e ha agito secondo correttezza.
Infine, la comunicazione può menzionare gli effetti del trasferimento sul deposito cauzionale e sui canoni: l’articolo 1599 del Codice civile stabilisce che la vendita non scioglie il contratto, di conseguenza cauzione e diritti di credito si trasferiscono al nuovo proprietario; chiarirlo sin dal primo avviso evita equivoci e contestazioni future, soprattutto se il saldo del prezzo avviene a distanza di mesi dall’accettazione della proposta.
Esempio di Lettera all’Inquilino per Vendita Immobile
In questa sezione è possibile trovare un esempio di lettera all’inquilino per vendita immobile.
Oggetto: comunicazione di denuntiatio ex art. 38 L. 392/1978 – offerta di vendita con prelazione
Spett.le ___________________
Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 38 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 Le comunico di aver posto in vendita l’immobile di mia proprietà sito in ________________________________ (____), via __________________________________ n. ____, identificato al Catasto Fabbricati al foglio ___, particella ___, subalterno ___, nonché oggetto del contratto di locazione stipulato con Lei in data __________________, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di ___________________ al n. ____________.
Il prezzo richiesto è pari a euro __________________ (in lettere: _______________________________________________), con le seguenti condizioni contrattuali essenziali: ___________________________________________________________________________________________________________________
Qualora fosse interessato ad acquistare alle condizioni sopra indicate, potrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dal ricevimento della presente mediante dichiarazione notificata al sottoscritto nelle forme di legge. In caso di esercizio della prelazione, il corrispettivo dovrà essere versato entro i trenta giorni successivi alla scadenza del suddetto termine di sessanta giorni, contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare o del contratto definitivo di compravendita.
Resta inteso che, decorso infruttuosamente il termine di sessanta giorni senza Sua formale accettazione, decadrà dal diritto di prelazione e mi riserverò di trasferire l’immobile a terzi alle medesime condizioni sopra esposte.
RingraziandoLa per l’attenzione, porgo distinti saluti.
Luogo ________________________, data ________________
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