Lettera di Diffida per Rilascio Immobile – Fac Simile

In questa pagina è possibile trova un modello lettera di diffida per rilascio immobile da scaricare e compilare con i dati richiesti.

Lettera di Diffida Rilascio Immobile

La diffida con cui il proprietario o il locatore sollecita il rilascio di un immobile è il ponte tra il rapporto contrattuale in crisi e la futura azione giudiziaria: un atto stragiudiziale che costituisce in mora il detentore, lo informa delle conseguenze patrimoniali del suo comportamento e, se necessario, prepara il terreno al procedimento di sfratto o a una domanda di reintegrazione nel possesso. La materia, almeno in apparenza semplice, è costituita da intrecci tra diritto sostanziale, diritto processuale e disciplina fiscale. Per evitare vizi che possano rallentare l’esecuzione forzata, la redazione della diffida deve muoversi entro confini precisi, fissati dal codice civile, dalle leggi speciali sulle locazioni e dalle modifiche alla procedura introdotte dal d.lgs. 149/2022, riforma Cartabia, operative da marzo 2023.

Il primo nodo teorico riguarda la qualificazione giuridica dell’atto. Quando il rapporto di locazione è ancora in corso e l’inadempimento del conduttore consiste nel mancato pagamento dei canoni, nell’abusiva permanenza oltre il termine di disdetta o nella violazione di obblighi contrattuali essenziali, la diffida può essere strutturata come diffida ad adempiere ai sensi dell’articolo 1454 del codice civile. In tal caso deve assegnare un termine non inferiore a quindici giorni decorso il quale, se l’inadempimento persiste, il contratto si risolve di diritto. Il ricorso al meccanismo di cui all’articolo 1454 non è però l’unica via percorribile. Se il contratto è già cessato per naturale scadenza ed è stata regolarmente inviata la disdetta nei tempi imposti dalla legge 392 del 1978 o, in materia abitativa, dalla legge 431 del 1998, non occorre dichiarare la risoluzione del contratto: il rapporto giuridico è già estinto e il conduttore è semplicemente tenuto alla restituzione. In questo scenario la diffida si fonda sugli articoli 1590 e 1591 del codice civile, i quali obbligano il conduttore a restituire la cosa locata e a corrispondere un’indennità per l’occupazione protratta oltre la scadenza. Non vi è, quindi, necessità logica né tecnica di richiamare l’articolo 1454; se lo si fa, la lettera resta valida, ma la funzione tipica della diffida ad adempiere, provocare la risoluzione automatica del contratto, è ormai priva di oggetto.

Dalla consapevolezza di questa biforcazione dipende la corretta impostazione del testo: quando il contratto vive ancora, la diffida deve includere la dichiarazione di volontà del locatore di avvalersi della risoluzione e deve precisare la data in cui, trascorso il termine, la risoluzione produrrà effetto, sicché il conduttore si troverà senza titolo e dovrà liberare l’immobile. Se, invece, il rapporto è morto, basta intimare la restituzione, indicare il giorno entro cui rilasciare i locali, minacciare l’azione giudiziaria e quantificare, o almeno richiamare, l’indennità ex articolo 1591. In entrambi i casi la diffida costituisce in mora il destinatario ai sensi dell’articolo 1219, facendo decorrere interessi e responsabilità per custodia, e fornisce in sede contenziosa la prova di un tentativo bonario, circostanza che il giudice apprezza in sede di liquidazione delle spese.

La riforma Cartabia ha inciso sul procedimento per convalida di sfratto, sostituendo il decreto di convalida con un’ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio. Con la nuova disciplina l’attore può concentrare, nello stesso atto introduttivo, l’intimazione di sfratto per morosità o finita locazione, la citazione per la convalida e la diffida a pagare o a rilasciare. L’articolo 660 del codice di procedura civile, come riformato, richiede però che il termine di quindici giorni previsto dall’articolo 1454 decorra interamente prima dell’udienza fissata nella citazione. Ne deriva un adempimento pratico: l’avvocato che redige l’atto cumulativo deve scegliere un’udienza collocata almeno quindici giorni dopo la data in cui la notifica presumibilmente verrà perfezionata, per evitare eccezioni di nullità. Questo calcolo a ritroso, spesso sottovalutato, costituisce la principale precisazione operativa emersa dal controllo normativo successivo alla riforma.

La validità della diffida dipende anche dalle formalità di spedizione. La raccomandata con avviso di ricevimento assicura certezza di consegna, ma la posta elettronica certificata è pienamente equiparata se il destinatario è titolare di un indirizzo PEC regolarmente registrato: la giurisprudenza di legittimità ritiene che la ricevuta di accettazione e quella di avvenuta consegna valgano quanto la cartolina di ritorno. Nelle locazioni commerciali, dove il conduttore è spesso una società, la PEC è ormai la regola. Quando non esiste un indirizzo telematico, resta la raccomandata. In contesti di particolare conflittualità il locatore può scegliere la notifica a mezzo ufficiale giudiziario, forma che anticipa quella del successivo atto di citazione e consente di produrre la relata in giudizio senza ulteriori ricerche.

Sul versante dei rapporti abitativi, la legge 431 del 1998 prevede obblighi di preavviso che precedono qualsiasi diffida. Se il contratto a canone libero arriva alla prima scadenza, il locatore che intenda non rinnovarlo deve comunicare la disdetta motivata con dodici mesi di anticipo; se si tratta di recesso anticipato per gravi motivi, il preavviso scende a sei mesi. Solo dopo che tali termini sono decorso senza che l’inquilino abbia liberato l’appartamento il proprietario potrà inviare la diffida. Nelle locazioni ad uso diverso, disciplinate dalla legge 392 del 1978, la disdetta deve essere notificata con dodici o diciotto mesi di anticipo a seconda dell’attività esercitata. Questi termini di legge sono inderogabili e la loro inosservanza renderebbe inefficace la diffida, perché il conduttore avrebbe diritto a permanere nei locali fino alla scadenza corretta.

La lettera di diffida deve contenere l’indicazione dell’immobile con i dati catastali, il richiamo agli estremi del contratto o alla precedente disdetta, la descrizione dell’inadempimento o la constatazione della scadenza, la richiesta di restituzione entro una data certa e la quantificazione, o almeno la riserva di quantificazione, dell’indennità prevista dall’articolo 1591, pari al canone pattuito o al maggiore valore di mercato. È opportuno menzionare anche i danni ulteriori derivanti dal ritardo, come la perdita di un nuovo conduttore o i costi di un albergo se il locatore aveva programmato di riutilizzare l’immobile. La richiesta di consegnare le chiavi completa l’avviso e prova, in caso di successivo contrasto, la volontà del proprietario di riacquistare il possesso pieno.

Se il contratto prevede la cedolare secca e il locatore ha esercitato l’opzione, la diffida deve richiamare questo regime. Infatti, qualora le parti raggiungano un accordo transattivo che contempli la corresponsione di un’indennità di occupazione o il pagamento di canoni arretrati, l’esenzione dall’imposta di registro che normalmente spetta ai contratti soggetti a cedolare secca si estende anche agli atti consequenziali, ma solo se la scrittura privata o la ricevuta di pagamento indicano chiaramente che l’importo sostituisce o integra corrispettivi già soggetti alla cedolare. Trascurare questo dettaglio può esporre il locatore a richieste di tributi in sede di eventuale registrazione tardiva dell’accordo.

In materia commerciale occorre richiamare le regole speciali sui locali adibiti a esercizi aperti al pubblico. La giurisprudenza richiede, oltre all’intimazione di rilascio, la puntuale offerta dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale quando la cessazione dipende da volontà del locatore. Nella diffida è prudente specificare che l’indennità sarà corrisposta secondo i criteri dell’articolo 34 della legge 392 del 1978; tale indicazione rafforza la posizione del locatore in caso di opposizione, riducendo le contestazioni sul quantum.

Quando il destinatario non esegue la consegna, il locatore promuove la causa di sfratto. Con il regime post-Cartabia, l’ordinanza di convalida diventa immediatamente esecutiva e può essere notificata per il rilascio, salvo che il giudice fissi un termine di gra­zia. Se l’inquilino propone opposizione, il procedimento si trasforma nel nuovo rito semplificato di cognizione che promette decisioni in tempi più rapidi rispetto al passato. In questo contesto la diffida conserva valore probatorio decisivo: dimostra che l’inquilino era già stato costituito in mora, giustifica l’imputazione delle spese e, soprattutto, può convincere il giudice a non concedere termini di grazia quando l’inadempimento è palese e colpevole.

La diffida assume caratteri ancora diversi nell’ipotesi di occupazioni senza titolo. Qui l’atto non si collega a un contratto, ma alla tutela della proprietà o del possesso. Il proprietario invia la diffida per interrompere l’usucapione, per mettere in mora l’occupante e per far decorrere l’indennità di occupazione nella misura del valore locativo di mercato, spesso superiore al canone astrattamente ricavabile. Il termine concesso può essere assai breve, perché l’occupante non gode di alcuna protezione legale assimilabile a quella del conduttore. Qualora gli occupanti siano plurimi o ignoti, la diffida viene affissa sulla porta e pubblicata con modalità idonee, ma la vera tutela si sposterà presto sul piano della reintegrazione o dell’azione di rivendicazione.

Esempio di Lettera di Diffida per Rilascio Immobile

MODELLO 1 – DIFFIDA GENERICA (contratto in corso, possibile inadempimento)

MODELLO 2 – DIFFIDA PER FINITA LOCAZIONE

MODELLO 3 – DIFFIDA PER OCCUPAZIONE SENZA TITOLO

MODELLO 4 – DIFFIDA CUMULATIVA PER MOROSITÀ (da usare con intimazione di sfratto)

Fac Simile Lettera di Diffida per Rilascio di Immobile Word

In questa sezione è possibile trovare il modello lettera di diffida per rilascio immobile Word.

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