La denuncia dei vizi occulti è uno strumento formale con cui l’acquirente comunica al venditore l’esistenza di difetti non visibili o non facilmente riconoscibili al momento della compravendita, richiamando la disciplina prevista dagli artt. 1490, 1492 e 1495 del codice civile. Nel redigere la comunicazione è fondamentale indicare con chiarezza l’identificazione dell’immobile, richiamando l’indirizzo completo, gli eventuali dati catastali e i riferimenti dell’atto di compravendita, nonché la data di consegna del bene, per consentire di stabilire i termini di legge.
Indice
Come compilare il modello Denuncia vizi occulti immobile
La descrizione del vizio deve essere precisa e circostanziata: indicare il luogo esatto in cui si manifesta il difetto, la natura del problema, i sintomi osservabili e le conseguenze pratiche per l’uso dell’immobile o per il suo valore, specificando altresì quando si è avuto il primo riscontro e la data in cui si è acquisita la certezza della sua esistenza, dato rilevante ai fini dell’avvio del termine di denuncia.
È opportuno allegare ogni elemento probatorio in possesso dell’acquirente, come fotografie o video che documentino il difetto, relazioni o perizie tecniche redatte da professionisti (geometra, ingegnere, architetto) che attestino l’esistenza del vizio e, se possibile, la sua preesistenza alla compravendita, preventivi per i lavori di ripristino e qualsiasi altra documentazione utile a dimostrare il danno e le spese sostenute o previste.
La forma della comunicazione deve essere scritta e inviata con mezzi che ne attestino l’effettiva ricezione: la trasmissione mediante PEC o la raccomandata sono le soluzioni pratiche consigliate per conservare prova dell’invio e della data di ricezione. Nella lettera va richiamata espressamente la base normativa (artt. 1490 e 1495 c.c.) e va formulata in modo chiaro la richiesta dell’acquirente, scegliendo tra le tutele previste dall’art. 1492 c.c.: intervento e riparazione a cura e spese del venditore, riduzione del prezzo, risoluzione del contratto con restituzione del prezzo, o richiesta di risarcimento dei danni e rimborso delle spese sostenute, riportando, ove possibile, importi stimati o la disponibilità a una perizia congiunta per la quantificazione.
È utile indicare un termine congruo entro il quale si richiede una risposta da parte del venditore e proporre la disponibilità a un sopralluogo congiunto o a un appuntamento per l’accesso dell’esperto incaricato, specificando giorno, ora e luogo proposti.
Occorre ricordare che, ai sensi dell’art. 1495 c.c., la denuncia al venditore deve essere effettuata entro 8 giorni dalla scoperta certa del vizio; il decorso di tale termine è di estrema importanza perché la mancata denuncia nei termini può comportare la perdita della garanzia. L’azione giudiziale, salvo diversa pattuizione, deve essere esercitata entro un anno dalla consegna dell’immobile. In presenza di clausole contrattuali che escludano la garanzia per vizi, la loro efficacia è valutata restrittivamente e non opera nei confronti dei vizi dolosamente taciuti dal venditore.
Quando il bene è un immobile di nuova costruzione o si tratta di rapporti di appalto, valgono regole diverse: il termine per la denuncia può essere più ampio (ad esempio 60 giorni per i vizi dell’appalto ai sensi dell’art. 1667 c.c.) e per alcuni gravi difetti strutturali è prevista una responsabilità del costruttore per periodi più lunghi; perciò è importante valutare la natura dell’operazione prima di procedere.
Dal punto di vista probatorio, la perizia tecnica assume spesso un ruolo decisivo, perché permette di attestare la preesistenza del vizio alla compravendita e di quantificare i costi di ripristino; per questo motivo, se possibile, è consigliabile acquisirla tempestivamente e conferirla al venditore insieme alla denuncia. Infine, conservare copia di tutta la documentazione inviata e ricevuta, annotare le comunicazioni telefoniche e ogni tentativo di riscontro, e valutare fin da subito il ricorso a un avvocato specializzato in diritto immobiliare rappresentano misure prudenziali per tutelare al meglio i propri diritti.
Esempio Denuncia vizi occulti immobile
Oggetto: Denuncia vizi occulti dell’immobile sito in _____________ (ai sensi degli artt. 1490, 1495 e 1492 c.c.)
Il/La sottoscritto/a _____________, nato/a il _____________ a _____________, residente in _____________, codice fiscale _____________, nella qualità di acquirente dell’immobile identificato come segue:
– Indirizzo immobile: _____________
– Dati catastali (se noti): foglio _____________ particella _____________ subalterno _____________
– Data e repertorio dell’atto di compravendita/rogito: data _____________ presso notaio _____________, repertorio n. _____________
– Data di consegna dell’immobile: _____________
CONSEGNA la presente denuncia ai sensi degli artt. 1490 e 1495 c.c. per segnalare la presenza di vizi occulti rilevati sull’immobile, come di seguito descritti.
1) Descrizione del/i vizio/i riscontrato/i (indicare con precisione luogo, natura, sintomi, eventuali conseguenze):
– Vizi riscontrati: _____________
– Luogo/esatto stato: _____________
– Prima comparsa/sintomi: _____________
– Dalla mia conoscenza la manifestazione del vizio risale al: _____________
2) Data della scoperta certa del vizio (ai fini del decorso del termine di 8 giorni per la denuncia): _____________
3) Elementi a supporto della denuncia (allegati):
– Relazione/perizia tecnica redatta da _____________ in data _____________ (allegata) – sì/no: _____________
– Foto/Video dei difetti (allegati) – sì/no: _____________
– Preventivi/Preventivo lavori/Spese sostenute (allegati) – sì/no: _____________
– Altra documentazione: _____________
4) Violazione invocata e conseguenze
Richiamo espressamente gli artt. 1490 e 1495 c.c. relativi alla garanzia per i vizi della cosa venduta e informo che, ai sensi dell’art. 1495 c.c., il termine per la denuncia al venditore decorre dalla scoperta certa del vizio. Con la presente, notifico formalmente la denuncia del vizio occulto sopra descritto e richiedo l’intervento ripristinatorio o altra tutela a scelta tra quelle previste dall’art. 1492 c.c.
5) Richieste dell’acquirente (barrare e compilare l’opzione scelta)
– [ ] Richiesta di riparazione e/o ripristino del bene a cura e spese del venditore, con intervento entro giorni _____________ dalla ricezione della presente.
– [ ] Richiesta di riduzione del prezzo (azione estimatoria ai sensi dell’art. 1492 c.c.); si richiede che venga quantificata una congrua riduzione pari a € _____________ oppure da determinarsi con perizia congiunta.
– [ ] Richiesta di risoluzione del contratto e restituzione del prezzo (azione redibitoria ai sensi dell’art. 1492 c.c.), con conseguente restituzione del bene e rimborso delle somme versate (oltre interessi e spese).
– [ ] Richiesta di risarcimento dei danni subiti e/o di rimborso delle spese sostenute per interventi urgenti (importo presunto/richiesto € _____________; dettagli allegati).
6) Termine per la risposta e proposta di sopralluogo
Si richiede che il venditore comunichi entro e non oltre giorni _____________ dalla ricezione della presente: (i) la propria valutazione, (ii) la proposta di intervento/rimborso, oppure (iii) la disponibilità a procedere alla risoluzione/negoziazione secondo quanto richiesto.
Si propone inoltre, per l’accertamento tecnico congiunto o per l’accesso dell’esperto incaricato, il seguente appuntamento (da confermare): data _____________ ore _____________ presso l’immobile sito in _____________.
7) Riserva di azione
Con la presente si riservano espressamente tutti i diritti e le azioni a tutela dell’acquirente, ivi comprese le azioni giudiziarie previste dal codice civile per i vizi della cosa venduta, senza pregiudizio per la richiesta di risarcimento di ogni danno subito o che si dovesse subire, e fermo restando il termine previsto di legge per l’azione giudiziale (1 anno dalla consegna dell’immobile, salva diversa e più favorevole disciplina contrattuale). Si dichiara altresì che, qualora il vizio sia stato dolosamente taciuto dal venditore, si riterrà invalida ogni clausola contrattuale che escluda o limiti la garanzia.
8) Modalità di invio della presente
La presente viene inviata tramite: (barrare)
– [ ] PEC: _____________
– [ ] Raccomandata A/R all’indirizzo: _____________
– [ ] Altro: _____________
Allego alla presente copia della documentazione sopra indicata.
Luogo e data: _____________
Firma dell’acquirente: ___________________________
Allegati (indicare e numerare):
1) _____________
2) _____________
3) _____________
4) _____________
Fac simile Denuncia vizi occulti immobile Word
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