In questa pagina è disponibile un fac simile Preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio da scaricare e compilare con i dati richiesti.
Indice
Come compilare il modello Preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio
Il preliminare di vendita immobiliare con patto di riservato dominio è un accordo in cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita prevedendo però che la proprietà dell’immobile resti riservata al venditore fino al pagamento integrale del prezzo.
Per redigere correttamente il modello è necessario innanzitutto identificare con precisione le parti, riportando i dati anagrafici o della società, i codici fiscali o le Partite IVA e i recapiti. Segue la descrizione puntuale dell’immobile con l’indicazione dell’indirizzo completo, dei dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria e rendita) e delle eventuali pertinenze.
La clausola essenziale che distingue questo preliminare è il patto di riservato dominio: occorre richiamare espressamente la normativa applicabile (artt. 1523 e ss. c.c.), indicare che la proprietà rimane al venditore sino al saldo definitivo del prezzo e precisare la data dalla quale il promissario acquirente potrà entrare in possesso e godere dell’immobile, nonché il momento dal quale decorreranno i rischi a suo carico.
Il prezzo deve essere indicato in cifra e in lettere e va descritta in modo chiaro la modalità di pagamento: caparra confirmatoria, acconti, numero e importo delle rate residue, scadenze, coordinate bancarie per i versamenti e modalità con cui saranno rilasciate le quietanze. È opportuno inserire una clausola che disciplini gli interessi di mora, il termine di grazia e le conseguenze dell’inadempimento, specificando se il venditore potrà chiedere la risoluzione del contratto con perdita delle somme versate o l’esecuzione in forma specifica.
Il preliminare deve prevedere le dichiarazioni e le garanzie del venditore circa la piena proprietà dell’immobile, l’assenza di vincoli non dichiarati, la conformità urbanistica ed edilizia e la situazione catastale, nonché le dichiarazioni del promissario acquirente sulla conoscenza dello stato di fatto e di diritto dell’immobile.
Devono essere disciplinate in modo dettagliato le spese e gli oneri: chi sostiene i costi di registrazione del preliminare, gli oneri notarili e le imposte connesse al definitivo, nonché l’eventuale trascrizione del preliminare in Conservatoria per la tutela del promissario acquirente; va altresì chiarito chi paga utenze, tasse locali e spese condominiali dal giorno della consegna.
Per rendere il patto opponibile a terzi è fondamentale la forma dell’atto: la prassi notarile consiglia atto pubblico o scrittura privata autenticata e la trascrizione o comunque la ricerca di una data certa anteriore a eventuali pignoramenti; in mancanza, la tutela nei confronti dei creditori del compratore può risultare compromessa.
Il testo dovrebbe contenere clausole che regolino la possibilità di cedere il contratto o i crediti, i limiti alla alienazione o all’imposizione di pesi sull’immobile da parte del promissario acquirente e le modalità di comunicazione tra le parti. Prima della firma è essenziale eseguire verifiche documentali aggiornate: visure ipotecarie e catastali, certificazioni energetiche (APE), conformità urbanistica e edilizia e la verifica di eventuali contratti di locazione o vincoli che gravino sull’immobile.
Esempio Preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO
L’anno ____________, il giorno ____________ del mese di ____________, in ____________ (prov. ____________)
Tra
1) Il Sig./La Società _____________, nato/a il _____________ a _____________ (prov. ___________), residente/ con sede legale in _____________, codice fiscale/ partita IVA _____________, di seguito denominato “Promittente Venditore”;
e
2) Il Sig./La Società _____________, nato/a il _____________ a _____________ (prov. ___________), residente/ con sede legale in _____________, codice fiscale/ partita IVA _____________, di seguito denominato “Promissario Acquirente”;
premesso che
a) il Promittente Venditore è proprietario del seguente immobile: _____________ (indirizzo completo), censito al Catasto Fabbricati del Comune di _____________ al foglio _____________, particella _____________, subalterno _____________, categoria _____________, rendita catastale € _____________; eventualmente pertinenze: _____________;
b) il Promittente Venditore dichiara che l’immobile è libero/occupato da _____________ e che sono presenti le seguenti iscrizioni o pendenze: _____________;
c) le parti intendono disciplinare i termini e le condizioni per la stipula del contratto definitivo di compravendita, inserendo un patto di riservato dominio;
tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue.
1. Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare l’immobile descritto in premessa alle condizioni di cui al presente contratto preliminare.
2. Prezzo
Il prezzo complessivo concordato per la compravendita è di € _____________ (euro _____________), che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere secondo le modalità e i termini di cui all’art. 3.
3. Modalità di pagamento
3.1 All’atto della sottoscrizione del presente contratto il Promissario Acquirente versa a titolo di caparra confirmatoria la somma di € _____________ (euro _____________).
3.2 A titolo di acconto/anticipi il Promissario Acquirente versa le seguenti somme e alle seguenti scadenze: _____________ (importi e date).
3.3 Il saldo del prezzo, per l’importo di € _____________, sarà corrisposto in n. ___________ rate/quote di € _____________ ciascuna, con scadenze il giorno _____________ di ogni mese/anno a partire da _____________.
3.4 Le somme dovranno essere versate a favore del Promittente Venditore sul conto corrente intestato a _____________, IBAN _____________, ovvero presso altro soggetto e tramite modalità che saranno indicate con congruo anticipo. I pagamenti si considerano effettuati solo se provvisti di quietanza rilasciata dal Promittente Venditore o se accreditati sul conto sopra indicato.
4. Patto di riservato dominio
4.1 Le parti convengono che, ai sensi degli artt. 1523 e ss. c.c., la proprietà dell’immobile resterà riservata al Promittente Venditore fino al completo pagamento dell’intero prezzo concordato.
4.2 Nonostante la riserva di proprietà di cui al precedente comma, il Promissario Acquirente potrà ottenere la consegna e il pieno godimento dell’immobile a far data dal _____________; con la consegna il Promissario Acquirente assume i rischi relativi al bene (danneggiamento, perdita, deterioramento) decorrenti da quel momento.
4.3 Fermo quanto precede, il Promissario Acquirente non potrà vendere, cedere, dare in locazione o gravare l’immobile con vincoli reali o personali senza il preventivo consenso scritto del Promittente Venditore, fatto salvo quanto eventualmente concordato nelle clausole seguenti.
5. Conseguenze della riserva di proprietà e opponibilità
5.1 Il patto di riservato dominio sarà indicato espressamente nel contratto definitivo che le parti si obbligano a stipulare. Le parti prendono atto che il patto, per essere opponibile a terzi e ai creditori del Promissario Acquirente, dovrà risultare da atto scritto avente data certa e/o essere trascritto nei pubblici registri secondo le disposizioni vigenti.
5.2 Le parti convengono di procedere, su richiesta di una delle parti, alla trascrizione del presente preliminare o del successivo atto definitivo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di ____________, con oneri e spese a carico di _____________.
6. Forma del definitivo e obbligo di stipula
6.1 Le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo di compravendita, in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (barrare la forma scelta): _____________.
6.2 Il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno _____________ / entro e non oltre _____________ mesi dalla data dell’ultima rata pagata / entro e non oltre _____________ dalla sottoscrizione del presente (barrare la scelta): _____________.
6.3 Le spese, imposte e oneri relativi alla stipula dell’atto definitivo (oneri notarili, imposte di registro, ipotecarie, catastali, ecc.) saranno a carico di _____________, salvo diverso accordo scritto.
7. Dichiarazioni e garanzie del Promittente Venditore
7.1 Il Promittente Venditore dichiara e garantisce di essere pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile e che lo stesso è libero da vincoli, ipoteche, servitù attive e passive o altri gravami, eccetto quelli espressamente indicati nel presente atto: _____________.
7.2 Il Promittente Venditore garantisce altresì che l’immobile è conforme alle normative urbanistiche, edilizie e catastali allo stato della conoscenza e secondo la documentazione catastale e urbanistica disponibile alla data del presente contratto, salve le dichiarazioni espressamente indicate in allegato: _____________.
7.3 Il Promittente Venditore risponde per l’evizione e per i vizi occulti secondo la disciplina di legge, salvo patto contrario espressamente riportato in calce: _____________.
8. Dichiarazioni del Promissario Acquirente
8.1 Il Promissario Acquirente dichiara di aver visionato l’immobile e di conoscerne lo stato di fatto e di diritto, ivi compresi eventuali oneri condominiali/locazioni: _____________.
8.2 Il Promissario Acquirente dichiara di essere a conoscenza e accettare il patto di riservato dominio di cui al presente contratto.
9. Inadempimento e rimedi
9.1 In caso di inadempimento del Promissario Acquirente al pagamento di una o più rate, il Promittente Venditore potrà, previa contestazione scritta e concessione di un termine per la regolarizzazione di giorni _____________ (termine di grazia), esercitare alternativamente le seguenti azioni, salvo diverso accordo:
a) dichiarare la risoluzione del presente contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., con conseguente perdita in favore del Promittente Venditore delle somme già versate a titolo di caparra/anticipi; oppure
b) richiedere l’adempimento e ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto, con riserva del risarcimento del danno.
9.2 In caso di inadempimento del Promittente Venditore agli obblighi previsti per la stipula del definitivo, il Promissario Acquirente avrà diritto, a scelta, alla risoluzione del contratto con restituzione delle somme versate e al risarcimento del danno ovvero all’esecuzione in forma specifica.
9.3 Per i ritardi nei pagamenti saranno applicati interessi di mora nella misura del _____________% annuo (o tasso legale aumentato di _____________ punti), decorrenti dalla scadenza insoluta fino all’effettivo pagamento.
10. Quietanza e trasferimento della proprietà
10.1 Alla data dell’integrale pagamento del prezzo il Promittente Venditore rilascerà al Promissario Acquirente apposita quietanza probatoria dell’avvenuto pagamento.
10.2 Il trasferimento della proprietà dell’immobile sarà perfezionato mediante atto definitivo da stipularsi nelle forme di cui all’art. 6, che conterrà espressa attestazione dell’avvenuto pagamento dell’intero prezzo e del venir meno della riserva di proprietà, salvo diversa determinazione concordata dalle parti per iscritto.
11. Spese, imposte e oneri accessori
11.1 Le spese per la registrazione del presente contratto saranno a carico di _____________.
11.2 Le spese e gli oneri relativi alla trascrizione del preliminare o del definitivo saranno a carico di _____________.
11.3 Le imposte, tasse e contributi relativi alla stipula del contratto definitivo saranno a carico di _____________ come previsto dalla normativa vigente, salvo diverso accordo scritto.
12. Utenze, spese condominiali e tributi
Dal giorno della consegna dell’immobile il pagamento di utenze, spese condominiali ordinarie e tributi locali (IMU, TARI, ecc.) graverà su _____________. Le parti dichiarano di regolare eventuali partite pregresse entro la data del definitivo/secondo quanto concordato: _____________.
13. Trasferibilità, pignoramenti e iscrizioni pregiudizievoli
13.1 Il Promittente Venditore si impegna a non vendere a terzi i propri diritti sul bene nei modi che pregiudichino la presente pattuizione fino alla stipula del definitivo.
13.2 Qualora entro la data del presente contratto dovessero risultare iscrizioni ipotecarie, pignoramenti o altri gravami relativi al Promissario Acquirente/non risultanti dalle dichiarazioni del Venditore, le parti convengono quanto segue: _____________.
14. Cessione del contratto e ipotesi di trasferimento dei diritti
La cessione del presente contratto da parte del Promissario Acquirente è consentita solo previo consenso scritto del Promittente Venditore. Eventuali cessioni/cessioni di credito dovranno essere comunicate e trascritte secondo le disposizioni concordate: _____________.
15. Comunicazioni
Tutte le comunicazioni relative al presente contratto dovranno essere inviate ai seguenti recapiti: per il Promittente Venditore _____________; per il Promissario Acquirente _____________. Le comunicazioni si considerano perfezionate se inviate a mezzo PEC, raccomandata A/R o consegna a mano con ricevuta.
16. Trattamento dei dati personali
Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali necessari per l’esecuzione del presente contratto ai sensi della normativa vigente in materia di privacy.
17. Legge applicabile e foro competente
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si applicano le norme del codice civile e delle leggi speciali vigenti in materia. Per ogni controversia derivante dall’interpretazione, esecuzione e validità del presente contratto le parti eleggono quale foro competente esclusivo il Tribunale di _____________.
18. Clausole finali
18.1 Il presente contratto contiene l’intero accordo tra le parti e sostituisce qualsiasi precedente intesa, orale o scritta, tra le stesse.
18.2 Qualora una o più disposizioni del presente contratto risultassero inefficaci o invalide, ciò non comporterà l’invalidità delle restanti disposizioni, che rimarranno pienamente efficaci.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data: _____________
Firma del Promittente Venditore: __________________________
Firma del Promissario Acquirente: __________________________
Eventuali allegati (planimetrie, visure, certificazioni, attestati APE, ecc.):
– _____________
– _____________
Spazio per eventuale autenticazione delle firme (scrittura privata autenticata / atto pubblico):
Notaio/Autorità che autentica: _____________
Data autenticazione: _____________
Firma e timbro: _____________
Fac simile Preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio Word
In questa sezione è possibile trovare il modello Preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio Word.
