Contratto di Compravendita Immobiliare – Fac Simile e Guida

In questa pagina è possibile trova un modello contratto di compravendita immobiliare editabile da scaricare e compilare con i dati richiesta.

Proponiamo anche una guida su come scrivere correttamente un contratto di compravendita immobiliare.

Contratto di Compravendita Immobiliare

Il contratto di compravendita immobiliare (o rogito) ha per oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di un bene immobile e contiene la precisa indicazione dell’immobile venduto o i criteri idonei per la sua esatta identificazione.
Le compravendite di cose immobili possono avvenire “a misura ” o “a corpo”: nel primo caso il prezzo è determinato in ragione di un tanto per ogni unità metrica di misura; nel secondo caso, il prezzo è determinato in relazione all’intero corpo dell’immobile, e non alla sua concreta misura e, anche se questa è indicata nel contratto, non si fa luogo a supplemento o a diminuzione del prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata nel contratto. Per distinguere la vendita a misura da quella a corpo bisogna attenersi al criterio fondamentale per cui la vendita a misura è caratterizzata dalla circostanza della determinazione dei confini attraverso la misurazione, mentre la vendita a corpo è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura.
Poiché l’oggetto della vendita a misura è costituito da un’unica entità economica, il calcolo del prezzo in rapporto alla quantità del venduto non ne comporta una differenziazione in rapporto alle unità in eccesso o in difetto, sicché un eventuale patto limitativo della rivalutazione del prezzo va inteso come riferito anche alla eventuale maggiore somma dovuta al venditore in corrispettivo della maggiore età rispetto a quella indicata in contratto.
Nella vendita di cose immobili, vendita a corpo e vendita a misura non differiscono nel senso che solo nella prima — e non nella seconda — è possibile per il compratore avere la proprietà di un’estensione maggiore di quella indicata nel contratto, ma in altre conseguenze relative all’obbligo o meno di corrispondere un supplemento e alla possibilità di recedere dal contratto (artt. 1537, 1538 e 1539 c.c.). Tali conseguenze sono fatte discendere dal legislatore dalla presumibile volontà negoziale manifestata dai contraenti nello scegliere l’uno o l’altro tipo di vendita.

Vendita a misura

Nelle compravendite di beni immobili “a misura” il prezzo è determinato in ragione di un tanto per ogni unità metrica di misurazione. Nella compravendita “a corpo” il prezzo è determinato in relazione all’intero corpo dell’immobile.
Gli artt. 1537 e 1538 c.c. sulla disciplina della vendita a corpo ed a misura dei beni immobili, sono applicabili soltanto nell’ipotesi in cui sorga questione circa la determinazione del prezzo in rapporto alla superficie e non anche quando, essendo stata alienata una parte certa e determinata, occorra procedere alla sua identificazione sulla base dell’effettivo intento negoziale.
Pertanto il principale elemento di identificazione degli immobili è rappresentato dai confini indicati nell’atto.
Ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto d’una compravendita i dati catastali hanno valore determinante nel caso in cui le parti abbiano fatto ad essi riferimento esclusivo e manchi ogni contrasto tra gli stessi ed i confini.
Il fatto che nell’atto di vendita si sia indicata la superficie del bene dovuto non è di per sé indicativo della stipulazione di una vendita a misura, essendo perfettamente possibile — ed, anzi, frequente nella pratica — che l’indicazione stessa sia contenuta in compravendite stipulate a corpo.
Queste ultime sono caratterizzate dall’indicazione di confini tracciabili senza necessità di effettuare misurazione.

Vendita a corpo

Nelle compravendite di beni immobili “a corpo” il prezzo è determinato in relazione all’intero corpo dell’immobile e non alla sua concreta misura.
L’art. 1538 c.c. prevede, per le vendite a corpo, il rimedio della diminuzione o del supplemento di prezzo in ipotesi di difformità tra la misura reale dell’immobile e quella indicata in contratto (purché la prima sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto alla seconda).
Tale possibilità salva per il compratore, che dovrebbe pagare detto supplemento, la facoltà di recedere dal contratto.
L’art. 1538 c.c. si applica alle vendite a corpo validamente stipulate ed a quelle inficiate da mero errore, mentre non opera quando la stipulazione a corpo sia stata determinata da dolo del venditore, ossia quando l’errore sull’esatta estensione o identificazione sia conseguenza del raggiro posto in essere dal venditore e sia la ragione che ha determinato il compratore ad acquistare l’immobile a corpo e non a misura; nel qual caso quest’ultimo ben può invocare l’annullamento del contratto ai sensi dell’art. 1427 c.c.
Nell’ipotesi di vendita “a corpo” si può far luogo alla revisione del prezzo, ai sensi dell’art. 1538 c.c., solo quando la considerazione dell’estensione abbia concorso a determinare il regolamento d’interessi relativamente all’ammontare del prezzo stesso, mentre se i contraenti hanno indicato la misura come ulteriore elemento concorrente ai fini della descrizione e dell’identificazione dell’immobile (o, anche, per un diverso fine) nessuna conseguenza può derivare dall’errore su tale indicazione.
In questa ipotesi, infatti, poiché l’ammontare del prezzo non risulta collegato all’estensione dell’immobile, l’indicazione di questa, esatta o erronea che sia, assume valore di una circostanza accidentale, non produttiva degli effetti considerati dall’art. 1538 c.c.
In caso di vendita a corpo di cose immobili, la norma di cui all’art. 1538 c.c. che esclude diminuzioni o supplementi del prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto, ha natura dispositiva, di modo che le parti, in base al principio dell’autonomia contrattuale (generalmente fissato dall’art. 1322 c.c.) possono liberamente pattuire una diversa regolamentazione e quindi anche la rinuncia, senza limiti, del compratore o del venditore alle azioni previste nella norma anzidetta.
L’azione prevista dall’art. 1538 c.c., per l’ipotesi di vendita a corpo di un immobile, è del tutto distinta dalle azioni discendenti dalla garanzia per evizione, in modo che in caso di rinunzia, da parte del compratore di immobile a corpo, all’azione nascente dall’art. 1538 c.c., non è configurabile a favore dello stesso compratore, in caso di inferiorità della misura reale della cosa di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto, il diritto alla restituzione del maggior prezzo pagato in base alla norma dettata dall’art. 1488, primo comma c.c. in tema di evizione.

Vendita cumulativa di immobili

La vendita di due o più beni immobili con unico atto che prevede un prezzo unitario e complessivo è considerata giuridicamente un “unicum”.
Un eventuale scarto nei valori di un immobile a vantaggio o svantaggio dell’altro genera un’automatica compensazione fino a concorrenza: infatti, secondo l’art. 1540 c.c., se due o più immobili sono stati venduti con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo, con l’indicazione della misura di ciascuno di essi, e si trova che la quantità è minore nell’uno e maggiore nell’altro, se ne fa compensazione fino alla debita concorrenza.
In ogni caso spettano il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo conformemente agli artt. 1537 — 1538 del codice civile.
Inoltre è possibile il recesso dal contratto. Tali diritti si prescrivono comunque in un anno dalla consegna dell’immobile (art. 1541 c.c.).

Formalità

I contratti che stipulano il trasferimento di proprietà di beni immobili, verificata la legittimazione del proprietario (visura in conservatoria immobiliare), la condizione economica dcl venditore ( imprenditore non in stato pre-fallimentare), la conformità tecnico-giuridica (abitabilità, condoni, licenze, ecc…), l’esistenza di diritti di terzi (ipoteche, pegni, usufrutti, servitù, ecc…, sempre con visura in conservatoria), la compatibilità con piani regolatori (per eventuali espropri), sono redatti in forma scritta, a pena di nullità (art. 1350 c.c.) e trascritti in pubblici registri.
La vendita di beni immobili è infatti soggetta ad una particolare disciplina che prevede:
a) che gli atti relativi ad immobili siano sempre redatti con forma scritta;
b) che la pubblicità per gli immobili si attui con la trascrizione in appositi registri presso la Conservatoria immobiliare;
c) che siano rispettate alcune formalità relativamente alla regolarità urbanistica.

A)Forma scritta
Per quanto riguarda la forma del contratto, la legge richiede che i contratti di compravendita immobiliari siano redatti con l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. La forma scritta “solenne” costituisce un elemento essenziale del contratto, senza la quale la compravendita immobiliare è nulla, rappresentando inoltre l’unico mezzo di prova dell’avvenuta stipula di esso. à l’art. 1350 c.c. a richiedere la forma scritta, a pena di nullità, per una serie di atri e contratti, tra cui quelli che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili o che costituiscono, modificano o trasferiscono diritti reali di godimento sugli stessi.
Tali atti devono farsi “ad substantiam” per atto pubblico o scrittura privata autenticata; pertanto, il requisito della forma assume valore di elemento costitutivo.
Va comunque tenuto presente che, ai sensi dell’art. 2657 c.c., la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Pertanto, la semplice scrittura privata non autenticata non appare idonea, in concreto, a produrre gli effetti tipici degli atti di trasferimento immobiliare.
In taluni casi la legge richiede esclusivamente e tassativamente l’atto pubblico (ad esempio la donazione). Devono, inoltre, farsi nella stessa forma prescritta per il contratto definitivo i contratti preliminari (art. 1351 c.c.); il requisito della forma si estende, altresì, agli altri atti collegati a quello principale (ad esempio la procura, art. 1392 c.c.).

B)Trascrizione
La compravendita di beni immobili è soggetta a trascrizione nei Registri Immobiliari: tale forma di pubblicità è necessaria per rendere opponibile il contratto ai terzi.
La trascrizione è infatti il mezzo di pubblicità con cui gli atti di trasferimento immobiliare sono resi pubblici (presunzione legale di conoscenza) e opponibili ai terzi ovvero a chiunque possa averne interesse.
Devono essere trascritti, oltre ai contratti che trasferiscono la proprietà di immobili o che costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali di godimento sugli stessi, gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti medesimi, le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati (art. 2643 c.c.), nonché ogni altro atto o provvedimento che produce le stese conseguenze giuridiche (art. 2645 c.c.).
Sono, altresì, soggette a trascrizione numerose domande giudiziali, elencate dagli arti. 2652 e 2653 c.c., riguardanti atti soggetti a trascrizione. In questi casi la trascrizione della domanda deve essere anche annotata in margine alla trascrizione dell’atto (art. 2654 c.c.).
L’opponibilità del contratto ai terzi (possibile anche con il contratto preliminare trascritto) spiega la sua efficacia, quando l’immobile viene alienato in tempi successivi dallo stesso venditore a due diverse persone delle quali solo la seconda trascriva il proprio acquisto: questo diventa opponibile anche alla prima, ai sensi dell’art. 2644 cc.
La trascrizione del contratto deve essere richiesta presso l’ufficio della Conservatoria immobiliare nella cui circoscrizione si trova ubicato il bene immobile.
Effetti diversi produce la registrazione degli atri di compravendita immobiliare presso l’ufficio del registro, effettuata in base a precise disposizioni fiscali; mediante la quale si ottiene la data certa dell’atto (art. 2704 c.c.), ma la cui finalità precipua è l’assolvimento dell’obbligo tributario.

C)Regolarità urbanistica
La legge n. 47/1985 subordina la validità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali — esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione dei diritti di garanzia o servitù — relativi ad edifici o loro parti, alla regolarità urbanistica degli stessi, risultante da licenza o concessione edilizia anche in sanatoria o dalla domanda di condono e relativi versamenti.
Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi dell’art. 4 della legge n. 15/1968, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967 (artt. 17 e 40). Per la dichiarazione è possibile utilizzare il modello di autocertificazione agibilità messo a disposizione sul sito Autocertificazioni.net.
Non sono più richieste dichiarazioni di regolarità fiscale, Legge n. 229 del 29 luglio 2003; gli atti di trasferimento della proprietà di unità immobiliari urbane o di costituzione o trasferimento di diritti reali sulle stesse, con esclusione di quelli relativi a parti comuni condominiali e relative aree di pertinenza, non devono più contenere, o avere allegata, a pena di nullità dell’atto, la dichiarazione della parte o del suo rappresentante, dalla quale risulti che il reddito fondiario dell’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi per la quale il termine di presentazione è scaduto alla data dell’atto, ovvero l’indicazione del motivo per cui lo stesso non è stato dichiarato.

Esempio Contratto di Compravendita Immobiliare

In questa sezione è possibile trovare un esempio di contratto di compravendita immobiliare.

Fac Simile Contratto di Compravendita Immobiliare da Scaricare

Per concludere, in questa sezione è possibile trovare il modello contratto di compravendita immobiliare da scaricare sul computer. Il modello proposto è in formato DOC e quindi è possibile utilizzare un programma come Word per aprirlo e compilarlo. In alternativa, è possibile convertire il modello contratto di compravendita immobiliare in PDF e stamparlo.

Fac simile contratto di compravendita immobiliare

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