Cessione preliminare di compravendita immobiliare

In questa pagina è disponibile un fac simile Cessione preliminare di compravendita immobiliare da scaricare e compilare con i dati richiesti.

Indice

Come compilare il modello di cessione preliminare di compravendita immobiliare

La cessione del preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con cui il promissario acquirente trasferisce a un terzo la propria posizione contrattuale, così che il nuovo soggetto subentri nei diritti e negli obblighi assunti nel preliminare originario. Si tratta di un’operazione giuridicamente delicata, perché non consiste nella semplice “vendita di un diritto”, ma in una vera e propria cessione del contratto, disciplinata in via generale dall’articolo 1406 del codice civile e, nel contesto immobiliare, soggetta a particolari cautele formali e sostanziali.

Per compilare correttamente il modello è necessario indicare con precisione i dati anagrafici di tutte le parti coinvolte, cioè del cedente, del cessionario e del contraente ceduto, che di regola coincide con il promittente venditore. Devono essere inseriti i dati del documento di identità, il codice fiscale, la residenza e ogni elemento utile a individuare senza incertezze i soggetti firmatari. La corretta identificazione delle parti è importante non solo ai fini della validità dell’atto, ma anche per evitare contestazioni successive sulla titolarità della posizione contrattuale trasferita.

Occorre poi descrivere in modo completo il contratto preliminare oggetto di cessione. È essenziale richiamare la data di sottoscrizione del preliminare, l’oggetto della compravendita, i dati catastali dell’immobile, il Comune in cui si trova il bene e il termine previsto per la stipula del rogito definitivo. Più la descrizione è accurata, più il documento risulta chiaro e idoneo a produrre gli effetti voluti dalle parti. In questa parte, infatti, si identifica il rapporto contrattuale che il cessionario andrà a sostituire.

Il consenso del promittente venditore è un elemento centrale. Senza l’accettazione espressa del contraente ceduto, la cessione non può perfezionarsi validamente, perché il subentro di un terzo modifica il rapporto originario e incide sulla persona del promissario acquirente. Per questo motivo il modello prevede una clausola specifica di consenso, che deve essere letta e sottoscritta da tutte le parti. In pratica, il venditore deve dichiarare di conoscere il preliminare e di accettare che il nuovo soggetto entri nella medesima posizione contrattuale del cedente.

Nel predisporre il testo va prestata particolare attenzione alla parte economica. Il modello deve indicare il prezzo pattuito per la cessione del preliminare, cioè la somma che il cessionario versa al cedente per ottenere il subentro nel contratto. Questa somma è distinta dal prezzo dell’immobile previsto nel preliminare originario, che resta fermo salvo eventuali modifiche concordate da tutti i soggetti coinvolti. È utile specificare anche se la somma è già stata ricevuta oppure se sarà pagata in un momento successivo, indicando modalità di pagamento, termini e mezzi utilizzati.

Un altro passaggio importante riguarda caparra confirmatoria, acconti e altri importi già versati in esecuzione del preliminare originario. Nel modello devono essere riportati con precisione gli importi già corrisposti, perché il subentro del cessionario comporta normalmente il trasferimento anche della posizione economica collegata a tali somme. Se le parti intendono regolare diversamente la loro imputazione, è opportuno che ciò sia espresso in modo chiaro e dettagliato, così da evitare dubbi su chi debba considerarle e in quale misura.

La clausola sul decorso del subentro chiarisce da quando il cessionario assume tutti i diritti e gli obblighi del preliminare. In genere l’effetto decorre dalla sottoscrizione dell’atto di cessione, ma le parti possono prevedere assetti diversi purché compatibili con la disciplina applicabile. Da quel momento il cessionario si obbliga a rispettare tutte le scadenze contrattuali, compreso l’adempimento delle obbligazioni residue e la partecipazione al rogito definitivo secondo i termini previsti.

Nel testo è opportuno inserire anche le dichiarazioni del cedente, del cessionario e del contraente ceduto. Il cedente attesta di essere legittimato a trasferire la posizione contrattuale e di aver consegnato la documentazione relativa al preliminare. Il cessionario dichiara di aver preso visione dell’atto originario e di accettarne integralmente contenuto, stato dell’immobile e oneri connessi. Il contraente ceduto, infine, conferma il proprio consenso alla cessione e, se previsto, la liberazione del cedente dagli obblighi residui oppure la permanenza di alcuni obblighi in capo a quest’ultimo.

Sul piano fiscale, la cessione del preliminare può comportare l’applicazione dell’imposta di registro e, nei casi in cui intervenga un’impresa con corrispettivo, anche dell’IVA secondo la concreta struttura dell’operazione. Per questo motivo, prima della sottoscrizione, è consigliabile verificare attentamente il regime fiscale applicabile, perché l’imposizione può cambiare in base alla natura dei soggetti, alla tipologia dell’immobile e al contenuto economico della cessione. Anche le spese accessorie, gli eventuali bolli, gli oneri di trascrizione e le imposte devono essere disciplinati nel contratto, indicando chi se ne farà carico.

Se l’atto viene redatto per un immobile, può essere rilevante anche il tema della trascrizione nei registri immobiliari, quando ne ricorrano i presupposti di legge. La trascrizione non è sempre automatica, ma in alcuni casi può offrire una tutela ulteriore, soprattutto nei rapporti con i terzi. Per questo motivo è opportuno valutare la questione con un professionista, in modo da capire se il singolo caso consenta o richieda l’annotazione nei pubblici registri.

Esempio Cessione preliminare di compravendita immobiliare

In questa sezione è possibile trovare un esempio di Cessione preliminare di compravendita immobiliare.

CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Tra

______________________, nato/a a ______________________ il ______________________, codice fiscale ______________________, residente in ______________________, via ______________________ n. ______, documento di identità ______________________ n. ______________________, rilasciato da ______________________ il ______________________, di seguito denominato/a “Cedente”,

premesso che

– in data ______________________ le parti ______________________ e ______________________ hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto ______________________, sito in ______________________, via ______________________ n. ______, identificato catastalmente al Catasto Fabbricati/terreni del Comune di ______________________, foglio ______________________, particella ______________________, subalterno ______________________, categoria ______________________, classe ______________________, consistenza ______________________, rendita catastale ______________________;
– il preliminare prevede quale termine per il rogito definitivo il ______________________;
– il promissario acquirente intende cedere a terzi la propria posizione contrattuale derivante dal suddetto preliminare;
– il Contraente ceduto presta il proprio consenso alla presente cessione;

tutto ciò premesso, che forma parte integrante e sostanziale del presente atto,

si conviene e stipula quanto segue:

Art. 1 – Oggetto della cessione
Il Cedente cede al Cessionario, che accetta, tutti i diritti, gli obblighi, le facoltà e gli oneri derivanti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare indicato in premessa, con subentro del Cessionario nella medesima posizione contrattuale del Cedente.

Art. 2 – Consenso del contraente ceduto
Il Contraente ceduto dichiara di conoscere integralmente il contratto preliminare richiamato in premessa e di prestare il proprio consenso espresso alla presente cessione del contratto, accettando il subentro del Cessionario in sostituzione del Cedente.

Art. 3 – Prezzo della cessione
A fronte della presente cessione, il Cessionario corrisponde al Cedente l’importo di euro ______________________ (______________________), che il Cedente dichiara di aver ricevuto / che sarà versato entro il ______________________ con le seguenti modalità: ______________________.

Art. 4 – Prezzo della compravendita originaria
Resta fermo che il prezzo pattuito nel contratto preliminare originario per la compravendita dell’immobile è pari a euro ______________________ (______________________), alle condizioni e nei termini ivi previsti, salvo quanto espressamente modificato con il consenso di tutte le parti nel presente atto.

Art. 5 – Caparra confirmatoria / acconti
Le somme versate dal Cedente in esecuzione del preliminare originario ammontano complessivamente a euro ______________________ e sono così composte:
– caparra confirmatoria euro ______________________;
– acconti prezzo euro ______________________;
– ulteriori somme euro ______________________.

Tali importi, salvo diverso accordo tra le parti, sono imputati al Cessionario che subentra in ogni relativo rapporto economico derivante dal preliminare.

Art. 6 – Decorrenza del subentro
Il subentro del Cessionario nella posizione contrattuale del Cedente ha effetto dalla data della sottoscrizione del presente atto, con assunzione da parte del Cessionario di tutti gli obblighi e diritti derivanti dal contratto preliminare oggetto di cessione.

Art. 7 – Dichiarazioni del Cedente
Il Cedente dichiara:
– di essere legittimato a cedere la propria posizione contrattuale;
– che il contratto preliminare oggetto di cessione è valido ed efficace alla data odierna;
– che, per quanto a propria conoscenza, non sussistono cause di risoluzione, nullità, annullamento o inefficacia del preliminare, salvo quanto segue: ______________________;
– di aver consegnato al Cessionario copia del contratto preliminare e della documentazione ad esso relativa.

Art. 8 – Dichiarazioni del Cessionario
Il Cessionario dichiara:
– di aver preso visione del contratto preliminare oggetto di cessione e di accettarne integralmente il contenuto;
– di subentrare in tutti i diritti e obblighi derivanti dal contratto preliminare, impegnandosi a rispettarne termini, condizioni e scadenze;
– di essere a conoscenza dello stato dell’immobile e della documentazione disponibile;
– di assumere ogni onere derivante dal preliminare a decorrere dalla presente cessione.

Art. 9 – Dichiarazioni del Contraente ceduto
Il Contraente ceduto dichiara:
– di prestare il proprio consenso alla cessione del contratto preliminare in favore del Cessionario;
– di riconoscere il Cessionario quale nuovo promissario acquirente, con liberazione del Cedente / senza liberazione del Cedente, salvo quanto qui espressamente previsto: ______________________;
– di accettare che ogni successiva comunicazione e adempimento relativi al preliminare avvengano nei confronti del Cessionario.

Art. 10 – Spese, imposte e oneri fiscali
Tutte le spese del presente atto, comprese imposta di registro, eventuale IVA ove dovuta, bolli, diritti, trascrizione e ogni altro onere fiscale e accessorio, sono a carico di ______________________, salvo diversa pattuizione: ______________________.

Art. 11 – Trascrizione
Le parti prendono atto che, ove ne ricorrano i presupposti di legge e in relazione al caso concreto, il presente atto potrà essere oggetto di trascrizione nei registri immobiliari, con ogni conseguente effetto.

Art. 12 – Comunicazioni
Ogni comunicazione tra le parti dovrà essere effettuata ai seguenti recapiti:

Cedente
indirizzo ______________________
PEC / e-mail ______________________
telefono ______________________

Cessionario
indirizzo ______________________
PEC / e-mail ______________________
telefono ______________________

Contraente ceduto
indirizzo ______________________
PEC / e-mail ______________________
telefono ______________________

Art. 13 – Rinvio
Per quanto non espressamente previsto nel presente atto, le parti fanno rinvio alle disposizioni del codice civile, al contratto preliminare originario e alle norme vigenti in materia.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo ______________________, data ______________________

Il Cedente
______________________

Il Cessionario
______________________

Il Contraente ceduto
______________________

Fac simile Cessione preliminare di compravendita immobiliare Word

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