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Caparra Confirmatoria Acquisto Casa
La caparra confirmatoria, regolata dall’articolo 1385 del codice civile, continua a essere il presidio giuridico più diffuso per assicurare che le promesse assunte in un preliminare di compravendita immobiliare si traducano effettivamente in un rogito notarile. La norma, rimasta invariata nella sua sostanza dal 1942, attribuisce alla somma versata due funzioni convergenti: da un lato essa è prova dell’avvenuta conclusione del contratto preliminare, dall’altro costituisce sin da subito un risarcimento forfetario a carico della parte che dovesse sottrarsi all’impegno assunto. Questa duplice natura, confermata da una costante giurisprudenza di legittimità, fa in modo che la caparra diventi un significativo collante economico giuridico fra le parti, riducendo l’alea dell’inadempimento e, al contempo, accelerando i tempi di definizione della vendita.
Risulta essere essenziale distinguere la caparra confirmatoria dall’acconto sul prezzo e dalla caparra penitenziale, perché a ognuna di queste somme la legge collega effetti profondamente diversi. L’acconto è un anticipo del corrispettivo: se il contratto non va a buon fine per inadempimento di una parte, l’acconto dev’essere restituito integralmente, lasciando al danneggiato l’onere di provare e quantificare i propri pregiudizi in un autonomo giudizio. La caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386, invece remunera il diritto di recesso convenzionale: chi recede perde la somma versata o versa il doppio, senza che si possa parlare di inadempimento. La Corte di cassazione, con la sentenza 12398 del 7 maggio 2024, ha ribadito la netta incompatibilità tra le due figure, chiarendo che la penitenziale ha natura liberatoria e non può essere confusa con la funzione risarcitoria propria della confirmatoria.
Sul piano pratico la somma è quasi sempre corrisposta tramite bonifico bancario o assegno circolare, così da garantire la tracciabilità imposta dalla disciplina antiriciclaggio e l’opponibilità a terzi della data del pagamento. L’uso del contante, ammesso solo entro il limite generale di cinquemila euro, comporta oggi un serio rischio di sanzioni amministrative: la legge di bilancio 2025 ha confermato la soglia introdotta l’anno precedente, rendendo obbligatoria la forma tracciabile per qualunque caparra di importo superiore. La quietanza rilasciata dal venditore dovrebbe indicare in modo espresso che la somma viene versata a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’articolo 1385, poiché un richiamo generico al “versamento” o all’“acconto” potrebbe far insorgere dubbi interpretativi in caso di controversia.
Una volta sottoscritto il preliminare, la caparra dev’essere registrata entro trenta giorni, termine che il decreto legge 73/2022 ha esteso rispetto alla previgente finestra di venti giorni. La dottrina ha salutato la modifica come un adeguamento alle esigenze operative delle parti e dei professionisti, in quanto consente di reperire con maggiore agio la documentazione ipocatastale e di perfezionare le verifiche di due diligence senza incorrere in sanzioni. Un commento diffuso in dottrina e sui principali portali giuridici precisa che il nuovo termine si applica tanto agli atti in forma privata non autenticata quanto a quelli sottoscritti per atto pubblico o scrittura privata autenticata, nei quali il notaio provvede alla registrazione nel medesimo arco temporale.
Sotto il profilo fiscale il preliminare che contiene una caparra confirmatoria sconta un’imposta di registro fissa di duecento euro, alla quale si aggiunge l’imposta proporzionale dello 0,50 per cento calcolata sull’importo della caparra. La recente circolare 2/E del 14 marzo 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota proporzionale non trova applicazione quando la somma versata riveste natura di acconto assoggettato a IVA, mentre rimane doverosa in presenza di caparra confirmatoria, qualunque sia il regime IVA della futura compravendita. L’esclusione dall’IVA, dipende dal fatto che la caparra non rappresenta un corrispettivo di cessione di beni o prestazione di servizi, ma una garanzia; l’ammontare, conseguentemente, entrerà nella base imponibile Iva solo se e nella misura in cui verrà imputato a prezzo nel rogito definitivo.
Il meccanismo rimediale previsto dall’articolo 1385 continua a conferire alla parte non inadempiente la facoltà di trattenere la somma o di pretendere il doppio, oppure, in alternativa, di domandare la risoluzione del contratto e il risarcimento integrale dei danni secondo le regole generali. L’opzione si esercita unilateralmente, con una dichiarazione recettizia indirizzata all’altra parte; la giurisprudenza identifica nella diffida ad adempiere o nella lettera di recesso il veicolo ordinario di tale manifestazione di volontà. L’ordinanza 21317 del 30 luglio 2024 ha ribadito che l’azione di risoluzione per colpa altrui, accompagnata da richiesta di risarcimento ulteriore, non costituisce “domanda nuova” se proposta dopo aver evocato la disciplina della caparra, perché entrambe le pretese trovano radice nel medesimo fatto storico dell’inadempimento.
Occorre tuttavia correggere un equivoco ricorrente: la caparra confirmatoria non è soggetta, a differenza della clausola penale, al potere di riduzione equitativa previsto dall’articolo 1384. La giurisprudenza di legittimità ammette una restituzione parziale soltanto in ipotesi eccezionali, «quando risulti dimostrato in modo rigoroso che lo scarto fra caparra e danno sia intollerabilmente eccessivo». Ciò significa che parlare di ridimensionamento giudiziale della caparra è possibile solo quale extrema ratio, non come rimedio generalizzato; non basta, dunque, la semplice sproporzione, ma occorre un’ingiustificata devianza tra pregiudizio effettivo e importo trattenuto.
La compatibilità tra caparra confirmatoria e clausola penale è da tempo riconosciuta, purché le due stipulazioni differenzino chiaramente l’evento rilevante e la misura del ristoro. La Cassazione 27093/2024 lo ha riaffermato in tema di restituzione della caparra a seguito di risoluzione consensuale, osservando che il creditore non può cumulare la ritenzione della caparra con la pretesa della penale se entrambi si riferiscono allo stesso inadempimento, poiché ciò comporterebbe un’indebita duplicazione del danno. Il medesimo anno, la sentenza 12398 ha altresì escluso che la penitenziale, avente natura di corrispettivo del recesso, possa essere assimilata a una caparra, sotto pena di travisare la causa negoziale dell’una e dell’altra.
Sul piano operativo, l’importo da destinare a caparra richiede un attento bilanciamento. Una somma troppo bassa riduce la deterrenza; una somma eccessiva, invece, può imprigionare l’acquirente in caso di eventi imprevisti, quali la mancata erogazione del mutuo. Per tutelarsi, le parti sono libere di inserire nel preliminare una condizione sospensiva che subordini l’efficacia dell’accordo all’effettiva delibera del finanziamento. In assenza di questa clausola, la giurisprudenza ritiene l’acquirente comunque obbligato, sicché la mancata concessione del mutuo integra un inadempimento a suo carico e legittima il venditore a trattenere la caparra. Proprio per questo la contrattazione immobiliare contemporanea prevede quasi sempre una “clausola mutuo” dettagliata, dove si stabiliscono tempi, importi massimi e specifica banca erogatrice, così da ridurre il rischio di contenzioso.
La caparra conferma, inoltre, la centralità della due-diligence tecnica. Il venditore resta tenuto a garantire la piena proprietà, l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli, la conformità urbanistica e la consegna di un APE valido; l’acquirente, dal canto suo, dovrebbe esaminare visure ipocatastali, agibilità, difformità edilizie e pendenze condominiali prima di versare la somma. Una caparra versata in assenza di tali verifiche, infatti, espone l’acquirente al rischio di perderla qualora emerga un problema non imputabile al venditore. Nello stesso tempo, il venditore che incassa la caparra senza aver risolto ipoteche o sanato abusi potrebbe trovarsi costretto a restituirla raddoppiata.
Non va sottovalutata la dimensione psicologica dell’istituto: l’esborso di una cifra immediatamente tangibile allinea gli incentivi economici delle parti, dissuadendo dai ripensamenti dell’ultima ora e stabilizzando l’accordo in un contesto, come quello immobiliare, in cui i valori in gioco superano spesso di gran lunga la caparra stessa. Il mercato italiano, storicamente prudente, ha visto crescere negli ultimi anni l’incidenza di caparre oscillanti fra il 5 e il 10 per cento del prezzo di vendita proprio per neutralizzare la volatilità dei prezzi nelle maggiori aree urbane e proteggere il venditore dalla mancata stipula resa più onerosa dagli aumenti dei costi di costruzione e dal rialzo dei tassi.
Esempio Caparra Confirmatoria Acquisto Casa
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TRA
Il Sig./La Sig.ra ________________________________, nato/a a __________________ il ____________, residente in ________________________________, C.F. ____________________, di seguito “Venditore”,
E
Il Sig./La Sig.ra ________________________________, nato/a a __________________ il ____________, residente in ________________________________, C.F. ____________________, di seguito “Acquirente”.
PREMESSO CHE
Il Venditore è pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile sito in [indirizzo completo], identificato al Catasto Fabbricati del Comune di __________________, Foglio _____, Particella _____, Subalterno _____, Categoria _____ (di seguito l’Immobile);
L’Acquirente ha manifestato la volontà irrevocabile d’acquistare l’Immobile alle condizioni che saranno dettagliate nel successivo contratto definitivo di compravendita (il Rogito);
Le Parti intendono regolare la corresponsione di una caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c.
Pertanto, si conviene e si stipula quanto segue.
ART. 1 – Versamento della Caparra Confirmatoria
1.1 L’Acquirente versa al Venditore, che con la presente ne rilascia ampia quietanza, la somma di € ____________ (euro ______________________/00) mediante [bonifico bancario/assegno circolare n. _____ emesso da _____], a titolo di caparra confirmatoria (di seguito la Caparra).
1.2 La Caparra costituisce impegno definitivo all’acquisto e sarà imputata in detrazione del prezzo complessivo di vendita dell’Immobile al momento del Rogito.
ART. 2 – Stipula del Rogito
Le Parti si impegnano a stipulare il Rogito entro e non oltre il ____ presso lo Studio del Notaio ______________________, con sede in ______________________.
ART. 3 – Inadempimento
3.1 Inadempimento dell’Acquirente: In caso di mancata stipula del Rogito per fatto e colpa dell’Acquirente, il Venditore avrà diritto di trattenere la Caparra, salvo il maggior danno ai sensi degli artt. 1385, 1453 e 1455 c.c.
3.2 Inadempimento del Venditore: In caso di mancata stipula del Rogito per fatto e colpa del Venditore, quest’ultimo dovrà restituire all’Acquirente il doppio della Caparra, salvo il maggior danno.
3.3 L’intenzione di avvalersi della facoltà di cui al presente articolo dovrà essere comunicata mediante lettera raccomandata A/R o PEC entro ___ (___) giorni dall’accertamento dell’inadempimento.
ART. 4 – Dichiarazioni del Venditore
Il Venditore dichiara e garantisce:
di essere legittimo ed esclusivo proprietario dell’Immobile, libero da trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, pignoramenti e vincoli, salvo quanto indicato in allegato;
che l’Immobile è conforme alla normativa urbanistica, edilizia e catastale vigente;
che consegnerà all’Acquirente copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità.
ART. 5 – Spese e Imposte
Tutte le spese, imposte e tasse relative alla presente scrittura privata, ivi incluse quelle di registrazione, sono a carico dell’Acquirente, salvo diverse disposizioni di legge.
ART. 6 – Trattamento dei Dati Personali
Le Parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ai sensi degli artt. 13 e 14 del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e di autorizzare il reciproco trattamento dei dati personali per le finalità connesse al presente accordo.
ART. 7 – Legge Applicabile e Foro Competente
Il presente accordo è regolato dalla legge italiana. Per qualsiasi controversia relativa alla presente scrittura sarà competente in via esclusiva il Foro di ______________________, fatta salva l’eventuale applicazione di fori inderogabili previsti dalla legge.
ART. 8 – Clausole Finali
8.1 Il presente documento rappresenta l’intero accordo tra le Parti in merito all’oggetto e sostituisce ogni precedente intesa, scritta o orale.
8.2 Qualunque modifica o integrazione dovrà risultare da atto scritto e sottoscritto da entrambe le Parti.
8.3 Qualora una clausola del presente accordo sia ritenuta nulla o inefficace, le restanti disposizioni rimarranno pienamente valide ed efficaci.
SOTTOSCRIZIONE
Luogo ________________________, data ___ / ___ / ______
Il Venditore
L’Acquirente
Firma ____________________
Firma ____________________
Allegati
Copia documento di identità di entrambe le Parti;
Visura catastale aggiornata dell’Immobile;
Attestato di Prestazione Energetica (APE);
Ricevuta del bonifico/assegno attestante il versamento della Caparra;
Eventuale documentazione ipotecaria e urbanistica.
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