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Lettera per Posticipo Data Rogito
La data fissata per il rogito non deriva da un obbligo di legge ma da un accordo contrattuale: è il momento che le parti scelgono per trasformare il preliminare di compravendita, se esiste, nel passaggio di proprietà definitivo. Di solito l’intesa viene già cristallizzata per iscritto nel compromesso, dove compare la formula «non oltre il…», proprio per lasciare un margine di elasticità. In molti casi, infatti, al momento della firma del preliminare mancano ancora documenti urbanistici, certificati di conformità o la delibera definitiva della banca per il mutuo; fissare un termine ultimo anziché un giorno preciso consente di arrivare dal notaio quando ogni tassello è a posto.
Giuridicamente quel termine non ha natura perentoria. Lo ha chiarito più volte la Corte di cassazione: se il giorno concordato viene oltrepassato, la facoltà di stipulare il definitivo non si perde e il contratto preliminare non si scioglie automaticamente. Ciò vale finché entrambe le parti mantengono l’intenzione di onorare l’impegno. Per questo motivo il rinvio del rogito, quando serve risolvere problemi sopraggiunti, un’abitabilità non ancora rilasciata, un’abusività da sanare, la pratica di mutuo che tarda, non viene considerato un inadempimento, ma un semplice adeguamento dei tempi dell’operazione. Diverso è il caso in cui, spirato il termine, una parte si rifiuti del tutto di recarsi in studio notarile senza giustificazione: allora l’altra parte può ricorrere al giudice per ottenere una sentenza di trasferimento coattivo o per sciogliere il preliminare e chiedere il risarcimento.
Dal punto di vista pratico la proroga va formalizzata per scritto. È sufficiente uno scambio di proposte e accettazioni tramite raccomandata o PEC, in modo da integrare il preliminare con una pattuizione che sposti in avanti la data, di solito di pochi giorni o settimane, giusto il tempo di superare l’imprevisto. Una semplice e-mail può reggere in giudizio solo se l’altra parte non ne contesta la provenienza; per evitare incidenti probatori si preferisce la forma che dia certezza di ricezione. È sempre consigliabile che il notaio, destinatario della nuova scadenza, riceva copia della proroga: potrà bloccare l’agenda e avvertire le parti se nel frattempo emergessero altri adempimenti tecnici. Del resto la consulenza preliminare del notaio è la sentinella che segnala una planimetria difforme, un abuso edilizio da sanare o l’assenza di conformità catastale, tutte cause tipiche di slittamento.
Sul piano economico il differimento non comporta di regola costi aggiuntivi; la parcella notarile resta la stessa, perché il rogito è uno soltanto. Però l’allungarsi dei tempi può incidere su altre poste: il tasso promesso dalla banca potrebbe scadere, l’assicurazione sulla caparra confirmatoria potrebbe richiedere un’estensione, l’imposta di registro sulle caparre successive potrebbe maturare interessi se il nuovo termine scivola oltre l’anno fiscale di riferimento. Anche la situazione fattuale dell’immobile può cambiare: se la parte venditrice rimane più a lungo nella casa, possono maturare spese condominiali o tributi locali che andranno ripartiti secondo nuovi accordi.
Quando la necessità di rinvio è momentanea, la buona fede e la collaborazione restano il criterio guida. Se invece una parte teme che lo slittamento mascheri la volontà di sottrarsi al contratto, può inviare una diffida ad adempiere con termine essenziale ai sensi dell’articolo 1454 del codice civile: trascorso il termine senza risposta, il preliminare potrà considerarsi risolto. Nei casi più gravi, come la revoca del mutuo già deliberato o la scoperta di un abuso insanabile, il termine non è più rinviabile ma diventa impossibile: l’inadempimento è compiuto e l’altra parte potrà agire per la tutela risarcitoria o per il trasferimento giudiziale.
Esempio di Lettera per Posticipo Data Rogito
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Oggetto: richiesta di posticipo della data fissata per il rogito notarile
Spett.le ____________________________________,
con riferimento al contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data _______ e registrato presso l’Agenzia delle Entrate di __________ al n. ________, avente ad oggetto l’immobile sito in _____________________________, richiamata la clausola che prevede la stipulazione dell’atto definitivo non oltre il ______, il sottoscritto comunica quanto segue.
Per cause sopravvenute e non dipendenti dalla propria volontà – in particolare ________________________________________________________________ – non risulta possibile procedere alla stipula del rogito entro la data originariamente indicata.
Rimanendo ferma la volontà di addivenire alla conclusione del contratto definitivo, si propone che la stipula davanti al notaio dott./dott.ssa _______________, con studio in ___________________, avvenga il giorno______ alle ore ______ oppure, se necessario, nel primo giorno utile che il predetto notaio indicherà entro e non oltre il ____________.
La presente vale quale proposta contrattuale di proroga ai sensi dell’art. 1326 c.c. L’accordo si intenderà perfezionato al momento della ricezione della Vostra accettazione, che potrà essere resa restituendo la presente lettera debitamente sottoscritta per accettazione, ovvero mediante risposta di eguale contenuto trasmessa con lo stesso mezzo.
Restano inalterate tutte le altre pattuizioni del preliminare, inclusa la validità della caparra confirmatoria versata e degli impegni connessi al finanziamento ipotecario in corso di istruttoria.
Confidando nella Vostra disponibilità, porgo distinti saluti.
Firma __________________________________________
(Parte proponente la proroga)
Spazio riservato all’accettazione
Il/La sottoscritto/a _________________________________________, in qualità di parte____________ del preliminare sopra richiamato, dichiara di accettare integralmente la proroga della data di stipula del rogito nei termini indicati.
Luogo _______________, data _________________
Firma __________________________________________
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