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Come compilare il modello Proposta di acquisto terreno edificabile
La proposta di acquisto di un terreno edificabile è un atto preliminare con cui l’acquirente manifesta in forma scritta la propria volontà di acquistare un bene immobile, indicando le condizioni essenziali dell’operazione: identificazione delle parti, descrizione catastale e urbanistica del terreno, prezzo offerto, modalità di versamento della caparra, termini per il rogito e eventuali condizioni sospensive. Affinché la proposta svolga la funzione di tutela e di regolazione dei rapporti fra le parti, è importante che il testo sia redatto con precisione tecnica e chiarezza legale, evitando formule vaghe che possano generare incertezza interpretativa.
Occorre innanzitutto fornire tutti i dati identificativi del terreno così come risultano in catasto e negli strumenti urbanistici comunali: foglio, particella, eventuale subalterno, categoria catastale, superficie totale e superficie edificabile, indice di edificabilità espresso in mc/mq e volumetria potenziale. È essenziale indicare la destinazione urbanistica prevista dal PRG/strumento urbanistico vigente e lo stato delle urbanizzazioni primarie e secondarie, perché la concreta edificabilità dipende da questi elementi e dalla presenza o meno di oneri residuali e di infrastrutture attive (acquedotto, fognature, energia, viabilità). La presenza di vincoli — paesaggistici, archeologici, idrogeologici, servitù, ipoteche o pendenze giudiziarie — dev’essere esplicitata dal venditore; la proposta dovrebbe prevedere la facoltà di verifica e una clausola che consenta la risoluzione senza penalità in caso di vincoli non dichiarati o non sanabili.
Dal punto di vista economico la proposta deve indicare il prezzo complessivo offerto, l’ammontare e la natura della somma versata a titolo di caparra confirmatoria (percentuale o cifra fissa), nonché la modalità di versamento e le conseguenze in caso di inadempimento. Va prevista una disciplina delle penali: la caparra confirmatoria, se pattuita, assolve a duplice funzione di garanzia e risarcimento, consentendo al venditore la risoluzione in caso di recesso o inadempimento dell’acquirente con trattenimento della caparra; analogamente è opportuno prevedere la consegna del doppio della caparra in favore dell’acquirente in caso di inadempimento del venditore dopo l’accettazione.
Per tutelare l’acquirente è prassi inserire condizioni sospensive tipiche: l’ottenimento di esito favorevole delle verifiche urbanistiche e catastali (compresa la congruenza tra planimetrie catastali e situazione reale), l’ottenimento del mutuo o del finanziamento e l’assenza di vincoli non dichiarati. Devono essere stabiliti termini temporali ragionevoli per le verifiche e per l’eventuale delibera del finanziamento, con l’indicazione che, in caso di esito negativo, la proposta si intenderà risolta e la caparra restituita senza interessi. È altresì utile prevedere modalità chiare per l’accettazione della proposta da parte del venditore, che dovrebbe essere sempre resa per iscritto e indicare l’eventuale ricevimento della caparra.
La proposta non sostituisce il preliminare o il rogito notarile: una volta accettata, le parti dovranno procedere alla stipula del contratto definitivo che trasferirà la proprietà mediante atto pubblico. Per questo motivo è consigliabile specificare nel documento chi sopporterà le spese notarili, fiscali e gli oneri di urbanizzazione eventualmente residui, nonché indicare la documentazione che il venditore si impegna a fornire prima del rogito (Certificato di Destinazione Urbanistica, visure catastali aggiornate, planimetrie, documentazione sulle urbanizzazioni, certificazioni relative a vincoli o procedure urbanistiche in corso). Tutto ciò facilita il lavoro del notaio e riduce il rischio di sorprese al momento del trasferimento.
Dal punto di vista operativo è opportuno che l’acquirente si avvalga di professionisti: un tecnico per le verifiche catastali e urbanistiche, un notaio per la redazione e la verifica delle clausole contrattuali e un consulente fiscale per valutare l’impatto tributario dell’operazione. Nei casi in cui il terreno sia classificato come agricolo o si trovi in aree con vincoli particolari, è fondamentale approfondire la fattibilità di cambi di destinazione d’uso e le eventuali limitazioni normative locali. Infine, indicare tempi certi per la stipula del contratto definitivo e per il rilascio della documentazione richiesta consente di dare rigore all’operazione e di stabilire reenforcement delle responsabilità, riducendo il contenzioso potenziale tra le parti.
Esempio Proposta di acquisto terreno edificabile
In questa sezione è possibile trovare un esempio di Proposta di acquisto terreno edificabile.
Proposta di Acquisto Terreno Edificabile
Luogo: _____________ Data: _____________
1) Proponente (Acquirente)
Nome e Cognome / Ragione sociale: _____________
Nato/a il: _____________ a: _____________ Codice Fiscale / P.IVA: _____________
Residenza / Sede legale: _____________
Telefono: _____________ Email: _____________
Rappresentante (se persona giuridica): _____________
2) Venditore
Nome e Cognome / Ragione sociale: _____________
Nato/a il / P.IVA: _____________
Residenza / Sede legale: _____________
Telefono: _____________ Email: _____________
Rappresentante (se persona giuridica): _____________
3) Dati identificativi del terreno
Indirizzo / Località: _____________
Comune: _____________ Provincia: _____________
Dati catastali (Foglio / Particella / Sub / Categoria): _____________
Superficie totale (mq): _____________
Superficie edificabile (mq): _____________
Indice di edificabilità (mc/mq): _____________
Volumetria realizzabile (mc): _____________
Destinazione urbanistica prevista (residenziale / commerciale / industriale / altro): _____________
Stato urbanizzazioni (acquedotto, fognature, energia elettrica, strade, ecc.): _____________
Eventuali vincoli (paesaggistico, archeologico, servitù, ipoteche, pendenze giudiziarie, ecc.): _____________
Note planimetriche / confini: _____________
4) Oggetto della proposta
Il/la sottoscritto/a proponente propone l’acquisto del terreno sopra descritto alle condizioni seguenti.
5) Offerta economica e modalità di pagamento
Prezzo complessivo offerto: € _____________ (in lettere: _____________)
Caparra confirmatoria proposta alla accettazione: € _____________ (pari al __ % del prezzo)
Modalità di versamento della caparra: bonifico/assegno circolare/altro: _____________
Termini e modalità di pagamento del saldo prezzo (es. atto notarile entro X giorni dal rilascio CDU/atto definitivo): _____________
Eventuali rate o condizioni particolari di pagamento: _____________
6) Condizioni sospensive e verifiche
La presente proposta è espressamente subordinata alle seguenti condizioni sospensive:
– Ottenimento di esito favorevole per la verifica urbanistica e catastale (CDU, verifiche PRG/strumenti urbanistici, conformità planimetrie): termini per verifica __ giorni dalla data di accettazione;
– Ottenimento di mutuo/finanziamento da parte dell’acquirente: termini per istruttoria e delibera __ giorni dalla data di accettazione;
– Assenza di vincoli o pendenze non dichiarati e/o sanabili: verifiche entro __ giorni.
In caso di esito negativo delle verifiche previste, la presente proposta si intenderà risolta e la caparra, se già versata, sarà tempestivamente restituita senza interessi.
7) Validità della proposta e modalità di accettazione
La presente proposta è irrevocabile fino al giorno: _____________ ore _____________; decorso tale termine senza accettazione si intende automaticamente decaduta.
L’accettazione da parte del venditore dovrà avvenire per iscritto e dovrà indicare espressamente il ricevimento della caparra (se versata).
8) Penali e recesso
– In caso di mancata conclusione del contratto per inadempimento del proponente dopo l’accettazione, la caparra sarà trattenuta dal venditore a titolo di penale e risarcimento (caparra confirmatoria).
– In caso di mancata conclusione del contratto per inadempimento del venditore dopo l’accettazione e avvenuto versamento della caparra, il venditore si impegna a restituire al proponente il doppio della caparra (o altra penale concordata): € _____________.
– Recesso da parte del proponente prima dell’accettazione: nessuna penale, salvo diversa pattuizione.
9) Spese, oneri e responsabilità
– Spese e imposte notarili inerenti la stipula dell’atto definitivo di trasferimento e le imposte di registro/iva/bollo relative al trasferimento sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo scritto.
– Eventuali oneri urbanistici, oneri di urbanizzazione residui e/o eventuali arretrati tributari gravanti sul terreno devono essere dichiarati dal venditore e sono a carico di: _____________ (venditore/acquirente).
– Eventuali consolidamenti, bonifiche o adeguamenti richiesti da enti competenti a seguito di verifiche saranno a carico di: _____________.
10) Documentazione da consegnare e allegati
Il venditore si impegna a fornire, a richiesta e prima dell’atto definitivo, la seguente documentazione:
– Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU): _____________
– Estratto del PRG/strumento urbanistico e relative normative: _____________
– Planimetria catastale aggiornata e visura catastale: _____________
– Documentazione attestante l’avvenuta esecuzione delle urbanizzazioni primarie/secondarie: _____________
– Certificato di libera circolazione dai vincoli anagrafici e/o pendenze giudiziarie, eventuale documentazione in caso di aste: _____________
– Altri documenti: _____________
Allegati alla presente proposta (se presenti):
– Planimetria: □ sì □ no
– Visura catastale: □ sì □ no
– CDU: □ sì □ no
– Altro: _____________
11) Accettazione della proposta da parte del venditore
Il/la sottoscritto/a venditore/trice dichiara di aver ricevuto la presente proposta e di accettarla alle condizioni indicate, con ricevimento della caparra come di seguito specificato.
Luogo e Data di accettazione: _____________ Firma del venditore: _____________
Ricevuta caparra: Importo € _____________ (in lettere: _____________)
Modalità di versamento: _____________
Data recezione: _____________ Firma del venditore per ricevuta: _____________
12) Comunicazioni
Tutte le comunicazioni relative alla presente proposta dovranno essere inviate a:
Per il proponente: Indirizzo: _____________ Email: _____________ PEC (se disponibile): _____________
Per il venditore: Indirizzo: _____________ Email: _____________ PEC (se disponibile): _____________
13) Note finali
La presente proposta costituisce una manifestazione di volontà non vincolante fino alla sua formale accettazione da parte del venditore e regolamentazione in un preliminare/atto definitivo. Le parti dichiarano di aver preso conoscenza delle caratteristiche urbanistiche e catastali indicate e di aver ricevuto/avere a disposizione la documentazione indicata.
Firma del proponente (Acquirente):
______________________________
Firma del venditore (per presa visione/accettazione):
______________________________
Allegare copia documento d’identità delle parti:
– Proponente: □ sì □ no (Tipo documento: _____________ Numero: _____________ Rilasciato da: _____________ Data rilascio: _____________)
– Venditore: □ sì □ no (Tipo documento: _____________ Numero: _____________ Rilasciato da: _____________ Data rilascio: _____________)
Fac simile Proposta di acquisto terreno edificabile Word
In questa sezione è possibile trovare il modello Proposta di acquisto terreno edificabile Word.
