In questa pagina è possibile trova un modello preliminare sottoposto a condizione sospensiva mutuo editabile da scaricare e compilare con i dati richiesti.
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Contratto Preliminare Sottoposto a Condizione Sospensiva Mutuo
Quando un preliminare di compravendita viene costruito in modo che la sua efficacia dipenda dal rilascio di un mutuo in favore dell’acquirente, il centro giuridico dell’accordo diventa la condizione sospensiva prevista dagli articoli 1353 e 1360 del Codice civile. Fino al momento in cui la banca emette la delibera definitiva e comunica per iscritto la concessione del finanziamento, gli obblighi principali, trasferire la proprietà e corrispondere il prezzo, restano “congelati”: le parti assumono un impegno soltanto potenziale, a metà strada fra l’intenzione e il vincolo. In questo scenario il venditore non può pretendere l’adempimento, ma deve comunque tenere fermo il bene; l’acquirente, dal canto suo, è tenuto a muoversi in buona fede avviando la pratica di mutuo con tempestività, fornendo i documenti richiesti e, se la banca lo convoca per perizia o integrazioni, presentandosi senza indugio.
Per neutralizzare l’incentivo all’inerzia, la prassi inserisce una clausola di cooperazione che impone all’acquirente di depositare la domanda di mutuo entro pochi giorni dal preliminare e di aggiornare il venditore sull’iter: se l’acquirente non collabora o ritarda, il mancato avveramento potrà essergli imputato e la caparra confirmatoria resterà acquisita al venditore secondo l’articolo 1385, perché la condizione si considera mancata per causa a lui imputabile. Quando invece la banca nega il finanziamento nonostante la diligenza del richiedente, la condizione sospensiva semplicemente non si avvera: il contratto rimane senza effetti e il venditore deve restituire integralmente la caparra. Proprio per evitare liti sulla buona fede, è fondamentale indicare in contratto un importo minimo, una durata massima per l’ammortamento e un tasso entro soglie di mercato; se la banca offre condizioni peggiori e l’acquirente rifiuta, la mancata concessione non può essergli rimproverata.
La condizione comporta riflessi anche sulla trascrizione del preliminare ex articolo 2645-bis: fino all’avveramento, la trascrizione pubblicizza un diritto meramente eventuale e decade se la condizione non si realizza entro un anno dal termine convenuto per la stipula del definitivo; in caso di scadenza non prorogata, l’iscrizione perde effetto e il venditore riacquista libertà di alienare. È prudente, dunque, accordarsi su un termine ragionevole – di solito tre o quattro mesi – e prevedere una proroga automatica se la banca rilascia la delibera ma subordina l’erogazione all’iscrizione ipotecaria.
Molti notai suggeriscono di custodire la caparra su un conto dedicato o presso il notaio stesso finché la condizione non si avvera, evitando che il denaro entri materialmente nella disponibilità del venditore e riducendo i tempi (e i rischi) della restituzione. Una volta arrivata la delibera positiva, la caparra torna a essere imputata al prezzo e il contratto diventa perfettamente efficace: gli effetti retroagiscono al giorno della firma, con la conseguenza che eventuali procedure esecutive posteriori alla trascrizione del preliminare non possono colpire l’immobile, tutelando l’acquirente.
La clausola sospensiva non incide, invece, sugli obblighi di trasparenza urbanistica e catastale posti a carico del venditore: la documentazione dovrà essere pronta fin da subito, perché la banca, prima di concedere il mutuo, pretende la piena regolarità edilizia. Un’eventuale difformità scoperta in sede di perizia può far fallire la condizione, ma in quel caso la responsabilità ricade sul venditore, che non ha consegnato un bene regolare; l’acquirente avrà diritto al rimborso della caparra e, se il danno è provato, potrà chiedere le spese sostenute per la pratica di mutuo.
Quando le parti fissano un termine finale per il rogito in ogni caso non oltre, quel termine diventa essenziale: se la banca delibera fuori tempo massimo, la vendita non può più essere pretesa e il contratto decade, salvo che i contraenti si accordino per un differimento scritto. Inserendo invece l’espressione “o entro il diverso termine fissato di comune accordo”, si lascia spazio a una proroga consensuale, utile nei periodi – come l’attuale – in cui gli istituti di credito impiegano diverse settimane fra perizia e delibera.
Infine, la condizione sospensiva non libera dall’imposta di registro sul preliminare: il tributo resta dovuto perché la registrazione attiene all’atto in sé, non agli effetti sospesi. Se, però, la caparra torna all’acquirente per mancato avveramento, è possibile chiedere il rimborso dell’imposta proporzionale versata su di essa. In sostanza, un preliminare con condizione sospensiva di mutuo offre all’acquirente una rete di protezione ma impone a entrambe le parti un preciso calendario di adempimenti e una cooperazione leale, pena la trasformazione dello strumento da garanzia diffusa in fonte di contenziosi.
Esempio Preliminare Sottoposto a Condizione Sospensiva Mutuo
In questa sezione è possibile trovare un esempio di preliminare sottoposto a condizione sospensiva mutuo.
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA PER MUTUO
Tra:
Promittente Venditore
Nome ______________________________________________ nato/a a _____________________ (Prov. _) il ________, C.F. ____________________, residente in _________________________________ n. ___, stato civile ____________________ (regime patrimoniale ____________________), in qualità di ________________________________, di seguito «Venditore».
Promissario Acquirente
Nome ______________________________________________ nato/a a _____________________ (Prov. _) il ________, C.F. ____________________, residente in _________________________________ n. ___, stato civile ____________________ (regime patrimoniale ____________________), di seguito «Acquirente».
— le Parti convengono quanto segue —
Art. 1 – Oggetto
Il Venditore si obbliga a vendere e l’Acquirente a comprare l’immobile sito in Comune di _______________, via __________________ n., piano ___, composto da ____________________________ con pertinenza ____________________.
Dati catastali:
Foglio ___, mappale ___, sub ___, categoria ___, classe ___, consistenza ___ vani/m², rendita € ______;
(eventuale box) Foglio ___, mappale ___, sub ___, categoria C/6, classe ___, consistenza ___ m², rendita € ______.
Con la proporzionale quota di parti comuni condominiali pari a millesimi ______ secondo il regolamento consegnato e accettato.
Planimetria allegata sotto «A».
Art. 2 – Provenienza e garanzie
Il Venditore dichiara di avere piena proprietà e libera disponibilità del bene, che lo trasferirà libero da persone, cose, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, salvo l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo erogato da __________________ del ________ che sarà estinta prima del rogito. Il bene non è gravato da vincoli storici, paesaggistici o edilizia agevolata. Non sussistono prelazioni né contenziosi.
Art. 3 – Stato occupazionale e spese condominiali
L’immobile sarà consegnato libero da persone e cose alla data del rogito. Il Venditore garantisce l’assenza di morosità condominiali e si assume gli oneri straordinari deliberati sino alla data del rogito, salvo diverso accordo in Allegato «B».
Art. 4 – Prezzo e caparra
Prezzo complessivo € ____________________ (____________/00).
Caparra confirmatoria € ____________ versata oggi tramite bonifico, imputabile a prezzo al rogito.
Saldo prezzo al rogito con mezzi tracciabili.
Art. 5 – Condizione sospensiva (finanziamento)
5.1 Efficacia del presente contratto è sospesa ai sensi degli artt. 1353 e 1360 c.c. fino all’avveramento della seguente condizione: concessione, entro il ____ (max 60/90 giorni) di un mutuo ipotecario a favore dell’Acquirente per un importo minimo di € ____________ (pari ad almeno ___ % del prezzo) alle normali condizioni di mercato.
5.2 L’Acquirente si impegna a presentare domanda di mutuo entro 5 giorni lavorativi dalla firma e a cooperare fornendo alla banca tutta la documentazione richiesta.
5.3 L’Avveramento si verifica con la comunicazione scritta della banca (delibera definitiva) consegnata alle Parti o al notaio. In tal caso le Parti stipuleranno il rogito entro 45 giorni dalla comunicazione.
5.4 Mancato avveramento: se entro il termine la condizione non si avvera per cause non imputabili all’Acquirente, il presente contratto sarà privo di effetti e il Venditore restituirà entro 5 giorni la caparra, senza penali né indennizzi; se il mancato avveramento dipende da inadempienza o dolo dell’Acquirente, la caparra resterà acquisita al Venditore ai sensi dell’art. 1385 c.c.
Art. 6 – Titolo urbanistico e agibilità
Il Venditore consegna attestazione di regolarità edilizia (licenza/permesso n. ___ del _______) e certificato di agibilità n. ___ del _______, Copia in Allegato «C».
Art. 7 – Dichiarazioni impianti e APE
Consegna certificazioni conformità impianti elettrico, idrico, gas (Allegato «D») e Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità.
Art. 8 – Rogito e notaio
Le Parti stipuleranno il rogito presso il notaio scelto dall’Acquirente, comunicato al Venditore con PEC almeno 20 giorni prima, entro e non oltre 45 giorni dall’avveramento della condizione sospensiva e comunque non oltre il ________ salvo accordo scritto.
Art. 9 – Clausola risolutiva espressa
Il mancato rogito entro il termine finale per causa imputabile a una Parte legittima l’altra a risolvere il contratto, fatto salvo quanto previsto dall’art. 1385 c.c. e il risarcimento del maggior danno.
Art. 10 – Spese
Imposte, oneri notarili e spese di mutuo sono a carico dell’Acquirente; costi per reperire documenti e cancellare ipoteche a carico del Venditore.
Art. 11 – Registrazione
Il presente preliminare sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni a cura e spese dell’Acquirente.
Art. 12 – Foro competente e legge applicabile
Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Foro di __________________. Si applica la legge italiana.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ___________, data ______________
Promittente Venditore ______________
Promissario Acquirente _____________________
Allegati:
A) Planimetria catastale
B) Situazione spese condominiali straordinarie
C) Titolo edilizio e agibilità
D) Certificazioni impianti + APE
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