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Indice
Contratto Preliminare di Permuta Immobile da Costruire
La permuta di un terreno esistente contro un’unità immobiliare ancora da edificare trae legittimazione dall’articolo 1552 del codice civile, che definisce il contratto come il reciproco trasferimento di diritti reali, e dall’articolo 1555, il quale rinvia quasi integralmente alla disciplina della vendita. Per effetto di tale rinvio diviene applicabile l’articolo 1472, norma che ammette l’alienazione di cosa futura, sempre che la cosa venga effettivamente a esistenza, e l’articolo 1348 che consente di pattuire obbligazioni aventi ad oggetto prestazioni future non meramente aleatorie. La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie hanno quindi superato le antiche perplessità sulla possibilità di una permuta obbligatoria, nella quale il trasferimento del bene presente si perfeziona subito mentre l’effetto traslativo della cosa futura resta sospeso sino al suo completamento. In questa cornice il contratto assume natura consensuale, ma produce effetti reali differiti relativamente all’immobile in costruzione; fino a quel momento le parti sono collegate da obbligazioni corrispettive che trovano la loro matrice nel sinallagma.
Nella prassi il trasferimento immediato del terreno non avviene quasi mai all’interno del definitivo, ma è preceduto da un preliminare di permuta. Quest’ultimo vincola l’impresa costruttrice non solo a erigere l’edificio secondo il capitolato, ma anche a trasferire al permutante la proprietà esclusiva delle unità convenute. Il proprietario del suolo, a sua volta, assume l’obbligo di stipulare il definitivo che conterrà la cessione del terreno già individuato catastalmente. La dottrina qualifica il preliminare come contratto ad effetti obbligatori in cui la costruzione dell’edificio svolge funzione strumentale rispetto al trasferimento dell’unità immobiliare da edificare: se al centro dell’assetto di interessi vi fosse l’obbligo di costruzione e la cessione del terreno rappresentasse mero mezzo esecutivo, allora si verserebbe in uno schema misto di vendita con appalto. Nel documento preliminare è buona prassi specificare con puntualità la soglia di completamento alla quale l’immobile futuro sarà considerato venuto ad esistenza. Gli orientamenti giurisprudenziali ritengono sufficiente il completamento delle strutture essenziali e dei tamponamenti esterni, purché l’unità presenti autonomia funzionale; le rifiniture interne potranno mancare, ma il bene dovrà manifestare un grado di ultimazione idoneo a produrre l’effetto traslativo, salvo diversa pattuizione. Proprio per evitare incertezze è opportuno collegare il momento dell’esistenza al rilascio della dichiarazione di fine lavori o all’ottenimento del certificato di agibilità parziale.
Quando l’unità da costruire è acquistata dal proprietario del suolo in qualità di persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale, trova applicazione la disciplina speciale dettata dal decreto legislativo 122 del 2005. Detto quadro normativa impone all’impresa costruttrice di rilasciare una fideiussione a garanzia degli acconti o, nel caso della permuta, del valore del diritto futuro sino al momento dell’agibilità, nonché una polizza assicurativa decennale per i danni da rovina o gravi difetti dell’opera. Se invece il permutante è una società ovvero un imprenditore, tali tutele non operano. Nel preliminare, pertanto, deve essere chiarito lo status soggettivo del cedente, indicando se beneficia o meno delle garanzie di legge; occorre inoltre prevedere il frazionamento delle eventuali ipoteche che l’impresa costruttrice intenda iscrivere a garanzia di mutui. Senza tale precauzione il proprietario rischierebbe di vedersi gravato da ipoteche nonostante il trasferimento futuro a proprio favore, poiché la prelazione del creditore ipotecario non viene scalfita dalla semplice trascrizione del preliminare.
La trascrizione del preliminare assicura l’opponibilità ai terzi dell’obbligo di concludere il definitivo e, di conseguenza, protegge il permutante rispetto agli atti dispositivi o agli oneri che l’impresa possa costituire successivamente. Però essa non elide i diritti reali o le garanzie già annotate prima della trascrizione stessa. Perciò è indispensabile verificare l’assenza di formalità pregiudizievoli al momento della stipula e, se esistenti, condizionare l’efficacia dell’accordo alla loro cancellazione o al loro preventivo frazionamento. Solo così la posizione del proprietario è realmente preservata.
Se il valore dell’unità da costruire non corrisponde a quello del terreno, le parti possono prevedere un conguaglio in denaro. La dottrina civilistica considera la permuta ancora tale anche quando il conguaglio prevalga economicamente, sempre che lo scopo causale rimanga lo scambio di beni; l’Amministrazione finanziaria, al contrario, adotta un criterio quantitativo e ritiene che, se il conguaglio supera il valore del bene ricevuto, l’operazione debba essere riqualificata in vendita ai fini tributari. Nel testo contrattuale andrà quindi esplicitato il metodo di stima dei beni e il criterio di adeguamento del conguaglio, affinché il negozio conservi la qualificazione voluta dalle parti o, quantomeno, queste siano consapevoli delle sue conseguenze fiscali.
Dalla data in cui il terreno viene trasferito l’originario proprietario diventa creditore della consegna dell’unità immobiliare futura. Egli potrà cedere tale credito a terzi senza bisogno del consenso dell’impresa costruttrice, con la sola forma della cessione di credito notificata o accettata, restando al costruttore la possibilità di opporre al cessionario le stesse eccezioni che avrebbe potuto opporre al cedente. Se però l’alienazione riguarda l’intero complesso di rapporti, comprensivo di obblighi e diritti ancora pendenti, si ricadrà nella cessione del contratto, fattispecie che richiede l’assenso espresso del costruttore ai sensi dell’articolo 1406 del codice civile. Inserire la riserva di nomina ex articolo 1411 nel preliminare permette di designare in un secondo momento il beneficiario delle future unità evitando, in molti casi, la necessità di un atto ulteriore.
Qualora l’impresa non rispetti i termini o realizzi un immobile viziato, il proprietario potrà agire per l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 ovvero chiedere la risoluzione per inadempimento. La pronuncia costitutiva comporterà la retrocessione della piena proprietà del terreno e, per accessione, delle opere ivi eseguite. All’impresa spetterà il rimborso delle spese o l’indennità pari al maggior valore del fondo, secondo la scelta del giudice o del proprietario, ma non potrà pretendere la demolizione. A ultimazione dell’edificio, inoltre, troveranno applicazione le garanzie proprie del venditore per vizi e difformità (articoli 1479 e 1490) insieme alle responsabilità dell’appaltatore per rovina o gravi difetti (articolo 1669), con termini di decadenza e prescrizione diversi che è utile richiamare nel testo contrattuale per una maggiore chiarezza.
Esempio Contratto Preliminare di Permuta Immobile da Costruire
In questa sezione è possibile trovare un esempio di contratto preliminare di permuta immobile da costruire.
Tra
la società ________________________________, con sede a __________________________________ (_) in via __________________________________ n. ____, CAP ______, codice fiscale e partita Iva ________________________, in persona del legale rappresentante sig. __________________________________ (di seguito “Proprietario”)
e
la società ________________________________, con sede a __________________________________ (_) in via __________________________________ n. ____, CAP ______, codice fiscale e partita Iva ________________________, in persona del legale rappresentante sig. __________________________________ (di seguito “Costruttore”)
premesso che
– il Proprietario è titolare esclusivo del terreno edificabile sito nel Comune di __________________ (___) e censito al Catasto Terreni: foglio ___, mappali ___, ___, ___, superficie complessiva ______ mq, meglio individuato e perimetrato in Allegato A (d’ora innanzi “Terreno”);
– sul Terreno è efficace la variante urbanistica che ne consente l’edificazione ad uso __________________________ con volumetria minima ______ mc;
– il Costruttore intende realizzare sul Terreno un complesso immobiliare (il “Complesso”) secondo il progetto preliminare di cui all’Allegato B, visionato ed approvato dal Proprietario;
– il Proprietario intende permutare il Terreno con la seguente porzione del Complesso: __________________________ comprensiva di pertinenze, accessori e quote millesimali, individuata in Allegato C e descritta nel capitolato Allegato D (la “Porzione”);
tutto ciò premesso,
si conviene e si stipula quanto segue
1 Oggetto della permuta
Il Proprietario promette di trasferire al Costruttore la piena proprietà del Terreno, a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; il Costruttore promette di trasferire al Proprietario la Porzione, che sarà edificata a regola d’arte secondo il capitolato, con pertinenze e relative quote condominiali. Scostamenti dimensionali fino al 3 % non daranno luogo a conguaglio purché non pregiudichino l’utilizzo della Porzione.
2 Titoli edilizi e varianti
Il Costruttore ottiene, a proprie spese, permesso di costruire e ogni titolo abilitativo entro il ________. Varianti imposte dall’autorità o dalla Direzione lavori sono ammesse se non diminuiscono il valore della Porzione; varianti richieste dal Proprietario saranno eseguite previa approvazione del Costruttore e pagamento anticipato dei relativi costi.
3 Garanzie ex d.lgs 122/2005
Entro 15 giorni il Costruttore consegna al Proprietario fideiussione __________, conforme all’allegato A del decreto, pari a tutte le somme da questi versate fino al rogito finale. Al trasferimento della Porzione il Costruttore rilascerà polizza decennale postuma con massimale pari al valore della Porzione.
4 Valore e conguagli
Le Parti attribuiscono al Terreno e alla Porzione identico valore di € __________________ (euro __________________). Differenze superiori al 5 %, accertate da perizia congiunta, daranno luogo a conguaglio.
5 Rogiti e consegna
L’atto che trasferisce il Terreno al Costruttore sarà stipulato davanti al notaio dott./dott.ssa __________________ il _____; il presente preliminare sarà trascritto ex art. 2645-bis c.c. a cura del Costruttore.
La Porzione sarà trasferita al Proprietario, con consegna chiavi, entro il _____ e comunque non oltre trenta giorni dalla dichiarazione di ultimazione lavori. Qualora la consegna preceda il rilascio dell’agibilità, il Costruttore depositerà presso il notaio € ____________ a garanzia del rilascio entro 120 giorni.
6 Condizione risolutiva
Se la Porzione non sarà trasferita entro il termine di cui all’art. 5 per causa imputabile al Costruttore, il presente contratto si risolverà di diritto: il Terreno rientrerà nella proprietà del Proprietario libero da vincoli, con obbligo del Costruttore di cancellare eventuali ipoteche e di risarcire i danni, salvo penale di € ____________.
7 Procura per frazionamenti e regolamento
Il Proprietario conferisce procura irrevocabile al Costruttore e al Direttore lavori per frazionamenti catastali, tabelle millesimali e regolamento condominiale, nel rispetto dei principi di proporzionalità ex art. 68 disp. att. c.c.
8 Dichiarazioni e garanzie
Le Parti garantiscono titolo, libertà da vincoli, assenza di vizi occulti conosciuti. Il Costruttore assicura che il Complesso sarà conforme a norme antisismiche, energetiche e di sicurezza.
9 Mediazione
Le Parti dichiarano di essersi avvalse dell’agente immobiliare __________________ (REA __________) e si obbligano a corrispondergli la provvigione pattuita.
10 Trattamento dati
Le Parti si danno reciproca informativa ai sensi dell’art. 13 Reg. UE 2016/679 e autorizzano il trattamento dei dati per finalità contrattuali.
11 Spese e imposte
Le spese di registrazione e trascrizione del presente preliminare sono a carico del Costruttore; spese, onorari e imposte dei rogiti definitivi sono ripartite al 50 %.
12 Foro competente e legge applicabile
Ogni controversia sarà devoluta al foro esclusivo di ____________________. Si applica la legge italiana.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________, data __________
Il Proprietario _____________________________
Il Costruttore _____________________________
Clausole approvate ex artt. 1341-1342 c.c.: 1, 2, 3, 5, 6, 7, 11, 12.
Il Costruttore _____________________________
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Fac Simile Contratto Preliminare di Permuta Immobile da Costruire PDF
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