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Dichiarazione Stato Legittimo Immobile
La nozione di stato legittimo di un immobile è diventata una delle categorie centrali dell’urbanistica italiana, perché condensa in una formula unica il requisito di conformità alle norme edilizie e la certezza giuridica indispensabile per qualsiasi operazione immobiliare: dal rogito al mutuo, dal cambio di destinazione d’uso agli incentivi per la riqualificazione energetica. Identificare lo stato legittimo significa dimostrare che quanto esiste sul territorio corrisponde, nella sostanza e nella forma, ai titoli abilitativi rilasciati nel tempo, senza abusi che possano innescare sanzioni o contenziosi, e consente al proprietario di circolare l’immobile sul mercato con un grado di affidabilità comparabile a quello garantito dalle visure catastali o dall’agibilità .
L’origine della disciplina affonda nel Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) ma l’espressione “stato legittimo” fa il suo ingresso formale solo nel 2020, quando il decreto‑legge 76/2020, convertito con L. 120/2020, inserisce all’articolo 9‑bis la prima definizione organica, subito affiancata dall’articolo 34‑bis sul regime delle tolleranze costruttive. In seguito il quadro è stato arricchito da ulteriori interventi, tra cui il Decreto 69/2024 , che ha inciso di nuovo sull’art. 9‑bis, e dalle Linee guida ministeriali del 2025, al fine di coordinare le novità e rendere omogenee le prassi comunali
Il centro normativo oggi ruota attorno al comma 1‑bis dell’art. 9‑bis, secondo cui lo stato legittimo coincide con la sommatoria di due elementi: il titolo che ha previsto la costruzione originaria o l’ha legittimata in sanatoria e il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento che abbia interessato l’intero immobile o la singola unità. Tale definizione è stata “fluidificata” dal Salva Casa, sostituendo la congiunzione “e” con un’“o” che permette di dimostrare la regolarità anche esibendo il solo titolo più recente, purché questo contenga un rinvio esplicito alla precedente legittimazione. Sono ora validi, a integrazione, i permessi in sanatoria ex artt. 36, 36‑bis e 38 nonché il versamento delle oblazioni previste per gli abusi minori .
Il Decreto 69/2024, convertito nella L. 105/2024, ha inoltre dimezzato gli oneri documentali a carico dei privati, introducendo un modello unificato e chiarendo che le difformità fiscalizzate o ricomprese nelle tolleranze costruttive sono automaticamente assorbite nella nozione di stato legittimo. Le Linee di indirizzo del MIT rese pubbliche il 3 febbraio 2025 dettagliano come i comuni debbano verificare la congruità tra l’ultimo titolo e i precedenti, prevedendo la presunzione di veridicità quando nella modulistica compaiono gli estremi dei titoli pregressi. Il risultato è una procedura più snella, che punta a ridurre i tempi delle pratiche edilizie e a facilitare la circolazione dei beni nel mercato immobiliare .
Dal punto di vista operativo, la prova dello stato legittimo è affidata a un’asseverazione redatta da un tecnico abilitato, architetto, ingegnere, geometra o perito, che, dopo aver esaminato planimetrie, titoli e eventuali condoni, certifica la conformità tra la situazione di fatto e quella “cartacea”. Tale dichiarazione, spesso denominata “Certificato di Stato Legittimo” (CeSLe), deve essere allegata alle pratiche edilizie, alle compravendite e, sempre più spesso, ai contratti di finanziamento ipotecario .
Il professionista incaricato compie un’attività di due diligence documentale e di rilievo sul posto: verifica l’esistenza del titolo originario, controlla se siano intervenute SCIA o CILA successive, analizza eventuali sanatorie e ispeziona l’immobile per accertare che la distribuzione interna corrisponda ai disegni autorizzati. Il modello ministeriale del 2024 prevede due sezioni distinte per gli edifici ante 1942 – dove i titoli potrebbero non esistere – e per quelli successivi, nei quali occorre citare permessi, prot. e date di rilascio. Il tecnico deve inoltre indicare se siano presenti interventi esentati o ricadenti nelle “tolleranze” di cui all’art. 34‑bis .
Le tolleranze esecutive rappresentano uno dei passaggi più delicati. La norma ammette scostamenti dimensionali entro il 2 per cento e lievi difformità interne prive di rilevanza strutturale. Quando tali scarti sono presenti, la loro attestazione confluisce nella dichiarazione e, previo pagamento della sanzione amministrativa, concorre a costituire lo stato legittimo. Il pagamento – detto anche “fiscalizzazione dell’abuso” – è oggi titolo sufficiente a chiudere definitivamente il contenzioso con l’amministrazione e pone l’immobile in condizione di commerciabilità .
La dichiarazione di stato legittimo ha assunto un ruolo determinante nei trasferimenti immobiliari. Molti notai la richiedono come allegato, al pari dell’attestato di prestazione energetica, per ridurre il rischio di future azioni di annullamento o di richieste risarcitorie da parte dell’acquirente. Alcuni repertori notarili hanno predisposto un modello standard da cui risulta che il tecnico asseveratore ha preso visione dell’intero fascicolo edilizio e delle planimetrie catastali, garantendo la quadratura tra normativa urbanistica, catastale e di sicurezza .
L’attestazione produce effetti anche nei rapporti con la pubblica amministrazione: consente di ottenere i titoli abilitativi per ulteriori lavori, di partecipare a bandi PNRR che impongono la regolarità urbanistica del bene e di accedere a incentivi fiscali come il Superbonus, per i quali la conformità edilizia è condizione essenziale. Le più recenti circolari applicative diramate ai SUAPE e agli sportelli unici edilizia chiariscono che l’assenza di dichiarazione o la sua incompletezza legittima il rigetto della pratica, salvo integrazione entro termini perentori .
La giurisprudenza ha contribuito a definire i confini dell’istituto. La Corte di cassazione penale, con la sentenza 1 aprile 2025 n. 12520, ha precisato che il certificato di stato legittimo non ha efficacia sanante nei confronti di abusi sostanziali non condonati: può attestare solo ciò che i titoli coprono effettivamente; se un manufatto è privo di permesso, la sua menzione nel certificato non impedisce l’ordine di demolizione. La pronuncia ha richiamato il principio di continuità dell’illecito urbanistico, imponendo una lettura restrittiva delle novità introdotte dal Salva Casa .
Da ciò discendono responsabilità civili, penali e deontologiche molto severe per il tecnico asseveratore. L’art. 20 della L. 120/2020 impone l’obbligo di polizza professionale con massimale adeguato; dichiarazioni mendaci integrano il reato di falsità ideologica ex art. 481 c.p. e possono comportare la sospensione dall’albo. Il committente che utilizzi un certificato falso rischia a sua volta sanzioni pecuniarie fino a 20.000 euro e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre alla nullità delle eventuali agevolazioni fiscali ottenute .
Esempio Dichiarazione Stato Legittimo Immobile
In questa sezione è possibile trovare un esempio di dichiarazione stato legittimo immobile.
DICHIARAZIONE ASSEVERATA DELLO STATO LEGITTIMO
Il/la sottoscritto/a__________________________________________________________________
Nato/a a _____________________________Prov._______________il_______________________
Cittadinanza_________________________________Codice Fiscale_________________________
Residente in (via, piazza, ecc.)________________________________________n.______________
Comune di____________________________________Prov._____________CAP______________
Con studio in (via, piazza)________________________________________n.______________
Comune di____________________________________Prov._____________CAP______________
Tel.________________ Ordine / Albo______________________ N. Iscr.___________Prov._____
□ P.E.C. (posta elettronica certificata) ____________________________________________
In qualità di Professionista Incaricato dalla:
□ Ditta Individuale_________________________________________________________________
□Società_________________________________________________________________________
Consapevole delle sanzioni penali, nel caso di falsità in atti e dichiarazioni mendaci, previste dall’art.76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.445 e s.m.i., sotto la propria responsabilità,
DICHIARA
che l’immobile sito in ___________________ Via__________________________________N.__________Lett.___Piano_________,interno_____
Censito al catasto fabbricati di_______________________ foglio n._____________ P.lla_____________sub._____________sez. urb.___
è legittimo dal punto di vista edilizio ed urbanistico, ai sensi dell’art. 9 bis c.1-bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001.
Segnala inoltre che il rispetto delle tolleranze costruttive / esecutive che non costituiscono violazioni edilizie ai sensi dell’art. 34 bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001:
○ comma _: ____________________________________________________
Allega alla presente documento di identità valido.
Data________________________
Timbro e Firma
__________________________
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