In questa pagina è disponibile un fac simile Contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale da scaricare e compilare con i dati richiesti.
Come compilare il contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale
Il contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale è l’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare in futuro il rogito definitivo, fissando sin da subito gli elementi essenziali dell’operazione e stabilendo che una parte del prezzo venga versata prima della compravendita finale mediante rate. Si tratta di un negozio molto utilizzato quando l’acquirente non intende o non può corrispondere l’intero prezzo in un’unica soluzione, oppure quando le parti desiderano distribuire i pagamenti nel tempo in vista della stipula notarile. È importante comprendere che il preliminare, di regola, non trasferisce la proprietà dell’immobile, ma genera l’obbligo giuridico di concludere il contratto definitivo entro il termine pattuito. Proprio per questo motivo il modello va compilato con particolare attenzione, perché ogni dato inserito può incidere in modo diretto sugli effetti giuridici e fiscali dell’accordo.
La prima parte del contratto deve identificare con precisione le parti, inserendo i dati anagrafici o societari completi, il codice fiscale o la partita IVA, la residenza o sede legale e, se necessario, la qualità con cui ciascuno interviene. Nella compravendita immobiliare è essenziale descrivere l’immobile in modo accurato, indicando Comune, indirizzo, piano, interno, riferimenti catastali, confini, pertinenze e ogni altro elemento utile a individuare senza equivoci il bene promesso in vendita. Una descrizione incompleta o generica può creare incertezze interpretative e difficoltà in sede di rogito, oltre a possibili contestazioni sulla conformità catastale e urbanistica. Per la stessa ragione è opportuno richiamare il titolo di provenienza e dichiarare, per quanto noto, l’assenza di vincoli, pesi o formalità pregiudizievoli, oppure specificare puntualmente eventuali eccezioni.
Il prezzo complessivo deve essere indicato sia in cifre sia in lettere, perché si tratta di uno degli elementi centrali del contratto. Accanto al prezzo va specificato quanto viene versato alla firma e soprattutto quale natura giuridica hanno le somme anticipate. La distinzione tra caparra confirmatoria e acconto prezzo è decisiva: la caparra ha una funzione di garanzia dell’adempimento e produce conseguenze diverse in caso di inadempimento, mentre l’acconto è un’anticipazione del corrispettivo che segue regole differenti e non svolge, di per sé, la stessa funzione coercitiva. Per questo motivo il modello deve chiarire in modo espresso se le somme iniziali e le rate successive sono imputate a caparra o ad acconto, evitando formule ambigue o generiche che potrebbero generare incertezza sul piano civilistico e fiscale.
La parte dedicata al pagamento rateale deve essere compilata con estremo rigore. È opportuno indicare il numero delle rate, l’importo di ciascuna, la data di scadenza e le modalità con cui il versamento dovrà avvenire. La tracciabilità dei pagamenti è fortemente consigliata, perché consente di dimostrare l’effettivo adempimento e tutela entrambe le parti in caso di contestazioni. Nel contratto andrebbero indicate anche le coordinate del conto del venditore o gli altri strumenti di pagamento accettati, precisando quando il pagamento si intende eseguito, ad esempio al momento dell’accredito effettivo. Questa parte del testo è particolarmente importante quando il rogito è lontano nel tempo o quando l’importo complessivo viene dilazionato in più scadenze, perché la precisione evita discussioni su ritardi, ritardati accrediti o mancata imputazione delle somme.
Nel compilare il fac simile è fondamentale inserire anche il termine entro cui stipulare il rogito definitivo, indicando la data o il criterio oggettivo per determinarla. Il preliminare deve contenere un impegno chiaro a presentarsi dal notaio entro il termine pattuito, eventualmente indicando il professionista scelto e il luogo della stipula. Se le parti intendono subordinare l’efficacia dell’accordo a un evento futuro, come l’ottenimento di un mutuo, tale condizione sospensiva va indicata in modo espresso e preciso, perché influenza la produzione degli effetti del contratto e i rimedi in caso di mancato avveramento. Allo stesso modo, è utile disciplinare la consegna dell’immobile, specificando se avverrà al rogito oppure in anticipo, e se la disponibilità materiale del bene comporta obblighi ulteriori a carico delle parti.
Un aspetto delicato riguarda le conseguenze del mancato pagamento di una o più rate. Il contratto dovrebbe stabilire quando si verifica l’inadempimento, se è previsto un termine di tolleranza, se operi una diffida ad adempiere, se sia applicabile una penale e quali effetti produca la risoluzione del rapporto. In caso di inadempimento dell’acquirente, la disciplina concreta dipende anche dalla qualificazione delle somme versate e dalle clausole inserite nel preliminare. Se la somma è stata pattuita come caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà avvalersi dei rimedi previsti dalla legge; se invece si tratta di acconto, dovranno applicarsi le regole sulla restituzione o sulla compensazione delle somme già versate. Per questo motivo il testo deve essere coerente dall’inizio alla fine, senza contraddizioni tra le clausole sul pagamento, quelle sulla risoluzione e quelle sui rimedi in caso di mancata stipula del definitivo.
Dal punto di vista formale il preliminare deve essere redatto per iscritto e registrato nei termini di legge presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è un passaggio importante sia sotto il profilo fiscale sia per garantire certezza all’accordo. Quando sono previste somme anticipate, è opportuno considerare il diverso trattamento tributario della caparra e dell’acconto, perché le imposte applicabili possono variare in funzione della qualificazione scelta dalle parti e della natura dell’operazione. Se la compravendita è soggetta a IVA, il regime fiscale può essere ulteriormente diverso, per cui è sempre consigliabile verificare il caso concreto con il notaio o con un professionista qualificato. Anche per questo motivo il modello va adattato alla singola operazione e non usato in modo automatico senza un controllo specialistico.
Quando il pagamento rateale è consistente, oppure quando il rogito è previsto dopo un intervallo temporale ampio, è prudente valutare garanzie aggiuntive a tutela dell’acquirente. La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, di norma eseguita dal notaio, può offrire una protezione importante contro eventi pregiudizievoli successivi, sempre nei limiti stabiliti dalla legge. In presenza di consegna anticipata o di disponibilità dell’immobile prima del definitivo, è ancora più importante verificare la struttura dell’accordo, perché in concreto potrebbe avvicinarsi a un preliminare con effetti anticipati o, secondo le pattuizioni, a una diversa figura negoziale. Per questo motivo la compilazione di un fac simile deve essere considerata un punto di partenza e non una soluzione definitiva, soprattutto se il caso presenta rate numerose, anticipi rilevanti, possesso anticipato o questioni urbanistiche e catastali da chiarire. Prima della sottoscrizione è sempre opportuno sottoporre il testo a verifica notarile, così da assicurare coerenza tra volontà delle parti, contenuto del contratto e disciplina applicabile.
Esempio Contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale
In questa sezione è possibile trovare un esempio di Contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale.
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE CON PAGAMENTO RATEALE
Tra
Il/La Sig./Sig.ra / Società Venditrice: ______________________________, nato/a a ______________________________ il ______________________________, C.F./P. IVA ______________________________, residente/sede legale in ______________________________, via ______________________________ n. _____, in seguito denominato/a “Promittente Venditore”,
e
Il/La Sig./Sig.ra / Società Acquirente: ______________________________, nato/a a ______________________________ il ______________________________, C.F./P. IVA ______________________________, residente/sede legale in ______________________________, via ______________________________ n. _____, in seguito denominato/a “Promissario Acquirente”,
premesso che:
il Promittente Venditore è proprietario/a dell’immobile descritto al successivo articolo 1;
le parti intendono stipulare un contratto preliminare di compravendita con pagamento del prezzo in parte rateale prima del rogito definitivo;
le parti intendono obbligarsi a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro il termine di cui al presente accordo;
si conviene e stipula quanto segue.
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Art. 1 — Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore promette di vendere e il Promissario Acquirente promette di acquistare il seguente immobile:
Comune di ______________________________
Provincia ______________________________
Indirizzo ______________________________ n. _____
Piano ______________________________
Interno ______________________________
Dati catastali: Foglio ______________________________, particella/mappale ______________________________, subalterno ______________________________, categoria ______________________________, classe ______________________________, consistenza ______________________________, rendita catastale ______________________________
Confini ______________________________
Pertinenze, accessori, quote condominiali e ulteriori diritti inclusi: ______________________________
L’immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, pertinenza, servitù attiva e passiva, apparente e non apparente, come per legge e come risultante dai titoli di provenienza.
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Art. 2 — Titolo di provenienza e conformità
Il Promittente Venditore dichiara che l’immobile proviene da: ______________________________
Il Promittente Venditore dichiara altresì, sotto la propria responsabilità, che:
l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, sequestri, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli e vincoli, salvo: ______________________________
l’immobile è conforme, per quanto a propria conoscenza, alla normativa urbanistica, edilizia e catastale, salvo: ______________________________
la documentazione necessaria alla stipula del rogito definitivo sarà resa disponibile al notaio incaricato.
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Art. 3 — Prezzo
Il prezzo complessivo della presente compravendita è convenuto in euro ______________________________ (______________________________) e sarà corrisposto dal Promissario Acquirente secondo le modalità di cui al presente contratto.
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Art. 4 — Somme versate alla firma
Alla sottoscrizione del presente preliminare il Promissario Acquirente versa al Promittente Venditore la somma di euro ______________________________, che le parti qualificano espressamente come:
☐ caparra confirmatoria
☐ acconto prezzo
La somma è versata mediante: ______________________________
Le parti convengono che la presente qualificazione è essenziale ai fini del presente accordo.
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Art. 5 — Pagamento rateale del prezzo
Il residuo prezzo sarà corrisposto dal Promissario Acquirente al Promittente Venditore mediante le seguenti rate:
1. euro ______________________________ entro il ______________________________
2. euro ______________________________ entro il ______________________________
3. euro ______________________________ entro il ______________________________
4. euro ______________________________ entro il ______________________________
5. euro ______________________________ entro il ______________________________
Totale rate: euro ______________________________
Le rate dovranno essere versate con modalità tracciabile mediante: ______________________________
Il pagamento si intenderà effettuato solo al momento dell’effettivo accredito delle somme sul conto indicato dal Promittente Venditore.
Coordinate di pagamento:
– intestatario conto ______________________________
– IBAN ______________________________
– banca ______________________________
– eventuale altro mezzo di pagamento ______________________________
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Art. 6 — Imputazione delle somme
Le somme versate prima del rogito sono imputate come segue:
somma versata alla firma: ☐ caparra confirmatoria ☐ acconto prezzo
rate successive: ☐ acconti prezzo ☐ caparra confirmatoria ☐ altro: ______________________________
Le parti dichiarano di aver compreso le conseguenze giuridiche della diversa qualificazione delle somme e convengono che nessuna somma potrà essere considerata in modo diverso da quanto espressamente indicato nel presente contratto.
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Art. 7 — Termine per il rogito definitivo
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il ______________________________, davanti al notaio scelto da ______________________________, con studio in ______________________________.
In difetto di diverso accordo scritto, il rogito dovrà avvenire nel Comune di ______________________________.
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Art. 8 — Consegna dell’immobile e immissione nel possesso
La consegna dell’immobile e l’eventuale immissione nel possesso avverranno:
☐ contestualmente al rogito definitivo
☐ prima del rogito, in data ______________________________
☐ secondo le seguenti modalità: ______________________________
In caso di consegna anticipata, le parti convengono quanto segue: ______________________________
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Art. 9 — Condizione sospensiva
Il presente contratto è sottoposto alla seguente condizione sospensiva:
☐ ottenimento da parte del Promissario Acquirente di un mutuo per euro ______________________________ entro il ______________________________
☐ altra condizione: ______________________________
☐ nessuna condizione sospensiva
Qualora la condizione non si avveri entro il termine stabilito, il presente contratto resterà privo di effetti secondo quanto consentito dalla legge e salvo diverso accordo scritto tra le parti.
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Art. 10 — Mancato pagamento delle rate
Il mancato pagamento anche di una sola rata entro il termine pattuito comporterà:
☐ diffida ad adempiere con termine di tolleranza di giorni ______________________________
☐ risoluzione automatica/espressa del contratto al mancato pagamento di n. _____ rate
☐ applicazione di penale pari a euro ______________________________
☐ trattenimento delle somme versate a titolo di ______________________________
☐ altra previsione: ______________________________
Le parti convengono che, in caso di inadempimento del Promissario Acquirente, il Promittente Venditore potrà, ricorrendone i presupposti di legge, trattenere la caparra confirmatoria ovvero agire per il maggior danno, se dovuto, o richiedere l’esecuzione del contratto nei limiti di legge.
Resta salva ogni ulteriore tutela prevista dall’ordinamento, incluso l’eventuale ricorso all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.
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Art. 11 — Mancata stipula del rogito
Qualora una delle parti non si presenti alla stipula del rogito nel giorno, ora e luogo stabiliti, la parte non inadempiente potrà:
intimare diffida ad adempiere;
chiedere l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., ove ne ricorrano i presupposti;
esercitare ogni altro rimedio previsto dalla legge e dal presente contratto.
Se il Promittente Venditore risulti inadempiente e la somma versata sia qualificata come caparra confirmatoria, il Promissario Acquirente potrà richiedere il doppio della caparra versata, salvo diverso diritto di legge.
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Art. 12 — Garanzie e documentazione
Il Promittente Venditore si obbliga a consegnare al notaio e al Promissario Acquirente tutta la documentazione necessaria alla stipula definitiva, inclusi, ove occorrano:
titolo di provenienza;
planimetrie catastali;
visure catastali e ipotecarie;
attestazione di prestazione energetica;
certificazioni urbanistiche e/o edilizie;
regolamento condominiale e tabelle millesimali, se esistenti;
ogni ulteriore documento richiesto dal notaio o dalla legge.
Eventuali garanzie a tutela delle somme versate dal Promissario Acquirente sono: ______________________________
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Art. 13 — Trascrizione del preliminare
Le parti convengono che:
☐ il presente preliminare sarà trascritto nei registri immobiliari, a cura e spese di ______________________________
☐ il presente preliminare non sarà trascritto
☐ la scelta sarà effettuata entro il ______________________________
In caso di trascrizione, le spese notarili, fiscali e ogni altro onere connesso saranno a carico di ______________________________
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Art. 14 — Spese, imposte e registrazione
Il presente contratto è redatto in forma scritta e sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate nei termini di legge.
Le spese di registrazione, le imposte e ogni altro onere relativo al presente preliminare saranno a carico di: ______________________________
Le parti convengono che:
per le somme qualificate come caparra confirmatoria si applicherà l’imposta nella misura di legge;
per le somme qualificate come acconto prezzo si applicherà l’imposta nella misura di legge;
restando inteso che il trattamento fiscale concreto potrà variare in relazione alla disciplina applicabile all’operazione.
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Art. 15 — Dichiarazioni finali
Le parti dichiarano:
di aver letto attentamente il presente contratto;
di averne compreso il contenuto e gli effetti;
di aver concordato liberamente tutte le clausole;
che il presente accordo contiene integralmente la volontà negoziale delle parti.
Ogni modifica o integrazione al presente contratto dovrà risultare da atto scritto sottoscritto da entrambe le parti.
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Art. 16 — Foro competente
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente contratto sarà competente il Foro di ______________________________, salvo norme inderogabili di legge.
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Art. 17 — Allegati
Sono allegati al presente contratto, che ne costituiscono parte integrante e sostanziale:
Allegato A: ______________________________
Allegato B: ______________________________
Allegato C: ______________________________
Luogo ______________________________, data ______________________________
Il Promittente Venditore
______________________________
Il Promissario Acquirente
______________________________
Eventuali testimoni
1. ______________________________
2. ______________________________
Fac simile Contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale Word
In questa sezione è possibile trovare il modello Contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale Word.
