In questa pagina è disponibile un fac simile Contratto di permuta terreno edificabile da scaricare e compilare con i dati richiesti.
Indice
Come compilare il modello Contratto di permuta terreno edificabile
Il contratto di permuta di terreno edificabile è un accordo complesso che richiede attenzione alle parti coinvolte, alla definizione delle prestazioni scambiate e alle condizioni che ne determinano l’efficacia. Innanzitutto è fondamentale identificare con precisione i soggetti contraenti, con i dati anagrafici completi e i poteri di rappresentanza eventualmente esercitati da persone giuridiche: la ragione sociale, la sede, il codice fiscale o la partita IVA e la carica di chi sottoscrive. La descrizione del terreno deve essere puntuale e includere riferimenti catastali, destinazione urbanistica, vincoli esistenti e lo stato di fatto, così come il progetto del fabbricato futuro deve essere allegato con elaborati tecnici e capitolato che consentano di quantificare e valutare le unità che costituiscono il corrispettivo della permuta. Nella compilazione del modello è dunque necessario allegare la visura catastale, il certificato di destinazione urbanistica e gli elaborati progettuali completi ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs. 122/2005, onde garantire la massima trasparenza sulle caratteristiche dell’opera promessa in cambio.
La struttura contrattuale deve chiarire la natura della permuta: specificare se si tratta di scambio tra cosa presente e cosa futura e se è previsto un conguaglio in denaro a integrazione delle quote o unità. Se è previsto un corrispettivo in denaro, va definita la natura fiscale e civilistica di tale somma e la modalità e i tempi di pagamento, tenendo conto che la presenza di denaro può ricondurre l’operazione, in tutto o in parte, a una vendita traslativa. È altrettanto necessario inserire clausole sospensive efficaci, in particolare il rilascio del permesso di costruire e la conformità urbanistica dell’intervento, con termini temporali determinati e conseguenze chiare in caso di mancato rilascio: risoluzione automatica, proroga concordata o trasformazione del rapporto contrattuale.
Il capitolato tecnico e gli elaborati di progetto devono costituire parte integrante del contratto e definire con precisione le finiture, le prestazioni a corpo o a misura, gli standard di efficienza energetica e gli impianti. Occorre prevedere la procedura di verifica al momento della consegna delle unità, stabilendo un verbale di consegna che disciplini l’accertamento di eventuali difformità e i tempi e modi per la loro eliminazione. Le garanzie a favore del cedente del terreno rappresentano una tutela essenziale: polizze fideiussorie, cauzioni bancarie o fideiussioni a prima richiesta dovranno essere quantificate, sottoscritte e scadenziate in modo coerente con i tempi di realizzazione, e il contratto deve regolare espressamente le modalità di escussione in caso di inadempimento o fallimento del costruttore.
In materia di tempi e consegne, il modello deve indicare termini chiari per l’avvio e la conclusione dei lavori, per l’ottenimento del Permesso di Costruire e per la consegna delle unità, nonché penali giornaliere congrue a deterrente del ritardo e meccanismi di indennizzo per il danno subito. Va disciplinata la fase di trasferimento della proprietà: se il terreno viene trasferito immediatamente al costruttore (per facilitare l’accesso al credito), occorre prevedere garanzie aggiuntive per il cedente; se il trasferimento è post-edificazione, il contratto deve regolare gli atti notarili, l’accatastamento e la liberazione delle unità da ipoteche e gravami. Il modello dovrebbe inoltre ripartire chiaramente oneri e competenze relativi alle opere di urbanizzazione e agli obblighi imposti dall’Amministrazione comunale.
Dal punto di vista fiscale e notarile, la modulistica deve contenere indicazioni su chi sosterrà le imposte di registro, ipotecarie e catastali e come saranno annotate le operazioni presso gli uffici competenti; è fondamentale concordare il Notaio di riferimento e la sede per il rogito definitivo, oltre ad autorizzare le necessarie trascrizioni e annotazioni. Per quanto riguarda i rimedi, il contratto dovrà prevedere clausole sulla risoluzione per inadempimento, la procedura di diffida previa, il termine per la sanatoria delle violazioni e la possibilità di escussione delle garanzie contrattuali; è opportuno valutare anche la previsione di una clausola compromissoria o della competenza territoriale per la definizione delle controversie.
Prima della sottoscrizione è consigliabile effettuare una diligente due diligence tecnica, urbanistica, catastale e giuridica sul terreno e sul soggetto costruttore, valutare il progetto con professionisti qualificati e quantificare con perizia il valore delle quote o delle unità promesse. Il modello contrattuale va personalizzato in funzione del rischio che ciascuna parte intende assumersi: il proprietario del terreno dovrà ottenere garanzie adeguate contro il rischio di inadempimento o fallimento del costruttore, mentre il costruttore dovrà tutelarsi con garanzie riguardo a vincoli precedenti sul terreno. Infine, ogni modifica al modello va inserita per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti, e la redazione definitiva dovrebbe essere sempre accompagnata da consulenza notarile e, se utile, da pareri legali per garantire conformità alla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
Esempio Contratto di permuta terreno edificabile
In questa sezione è possibile trovare un esempio di Contratto di permuta terreno edificabile.
CONTRATTO DI PERMUTA DI TERRENO EDIFICABILE
Tra le parti:
- Sig./Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, C.F. _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____________ (di seguito “Cedente”);
- Società _____________, con sede legale in _____________, P.IVA/C.F. _____________, rappresentata dal Sig./Sig.ra _____________ in qualità di _____________ (di seguito “Costruttore”);
Premesso che:
- il Cedente è proprietario del terreno sito in _____________, Comune di _____________, Via _____________ n. _____________, censito al Catasto Terreni del Comune di _____________ al Foglio _____________ Particella _____________ Subalterno _____________, classificato urbanisticamente come _____________ (di seguito “Terreno”);
- il Costruttore dichiara di avere la capacità tecnica ed economica per la realizzazione di opere edilizie e la costruzione dell’immobile oggetto della presente permuta;
- le parti intendono regolare lo scambio reciproco della proprietà del Terreno con diritti reali su unità immobiliari future e/o presenti (di seguito “Fabbricato” e “Unità”) secondo quanto previsto dall’art. 1552 c.c. e dalla normativa urbanistica e edilizia vigente;
- il trasferimento può essere subordinato al rilascio del permesso di costruire e alla conformità urbanistica come previsto nel presente contratto;
Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto della permuta
1.1 Il Cedente cede al Costruttore, a titolo di permuta, la piena proprietà del Terreno sopra descritto, con tutti gli oneri, vincoli ed eventuali servitù, salvo quanto espressamente indicato nel presente contratto.
1.2 Il Costruttore cede al Cedente, a titolo di permuta, la piena proprietà di n. _____________ unità immobiliari da realizzarsi nel Fabbricato oggetto del progetto allegato, identificate come segue: n. _______ (categoria, mq, piano, altre caratteristiche) e/o quote percentuali pari al ___% del totale della sup. commerciale/utile del fabbricato (di seguito “Quote/Unità”).
Art. 2 – Capitolato, elaborati progettuali e documenti allegati
2.1 A corredo del presente contratto si allegano e fanno parte integrante:
- Capitolato tecnico esecutivo dettagliato (Allegato A) contenente specifiche materiali, finiture e opere;
- Elaborati di progetto per rilascio permesso di costruire (Allegato B): planimetrie, sezioni, prospetti, computo metrico estimativo;
- Visura catastale e certificato di destinazione urbanistica del Terreno (Allegato C);
- Eventuali permessi, autorizzazioni e nulla osta già acquisiti (Allegato D).
2.2 Le parti dichiarano che il Capitolato e gli Elaborati di progetto sono redatti ai sensi dell’art. 6 D.Lgs. 122/2005 al fine di tutelare il proprietario del terreno.
Art. 3 – Natura della permuta e eventuale conguaglio
3.1 Le parti riconoscono che la presente è una permuta ai sensi dell’art. 1552 c.c. e che il corrispettivo del Terreno è costituito dalle Quote/Unità oggetto della presente.
3.2 Eventuale conguaglio in denaro a favore del Cedente/Costruttore, pari a € _____________, sarà versato secondo le seguenti modalità: _____________. Le parti riconoscono che, se presente, il conguaglio potrà assumere natura traslativa ai fini fiscali e civilistici.
Art. 4 – Condizioni sospensive e tempi
4.1 La validità e l’efficacia del presente contratto sono subordinate al verificarsi delle seguenti condizioni sospensive:
- rilascio del Permesso di Costruire relativo al progetto allegato entro il termine di _____________ mesi dalla data del presente atto;
- assenza di modifiche urbanistiche o vincoli sopravvenuti che impediscano la realizzazione dell’intervento ovvero che rendano abnorme il rapporto di permuta.
4.2 In caso di mancato verificarsi di quanto al punto 4.1 entro i termini indicati, il presente contratto si intenderà risolto di diritto salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Art. 5 – Preliminare e definitivo
5.1 Le parti possono stipulare un contratto preliminare (come già stipulato in data _____________ prot. _____________) che fissa i criteri di individuazione delle unità, valori, limiti e tempi.
5.2 Il contratto definitivo di permuta (rogito) sarà stipulato:
- contestualmente alla consegna delle unità al Cedente/alla concessione in proprietà delle unità, se il trasferimento è previsto post-edificazione;
- al momento della stipula del contratto di finanziamento/erogazione o contestualmente all’ottenimento di garanzie bancarie, se il trasferimento è previsto prima dell’edificazione;
La scelta tra le modalità sarà indicata qui: trasferimento del Terreno _____________ (barrare e compilare): [ ] immediato [ ] post-edificazione [ ] simultaneo alla consegna unità.
Art. 6 – Obblighi del Costruttore
6.1 Il Costruttore si impegna a:
- ottenere, a proprie spese e a cura, tutte le autorizzazioni, permessi e nulla osta necessari per la realizzazione dell’intervento e per la successiva accatastamento delle unità, salvo diversamente pattuito;
- realizzare l’opera in conformità al Capitolato (Allegato A) e agli Elaborati di progetto (Allegato B);
- consegnare le unità oggetto di permuta, libere da ipoteche, sequestri e gravami, con finiture conformi al Capitolato entro il termine di _____________ mesi dall’ottenimento del Permesso di Costruire/inizio lavori;
- iscrivere tutte le garanzie contrattuali a favore del Cedente (cauzione o polizza assicurativa) come indicato all’art. 9.
6.2 Il Costruttore risponderà dei difetti di costruzione e dovrà prestare le garanzie di legge (garanzia decennale ove prevista, garanzia biennale per impianti, ecc.).
Art. 7 – Obblighi del Cedente
7.1 Il Cedente si impegna a:
- consentire l’accesso al Terreno per le necessarie indagini, rilievi e opere propedeutiche alla progettazione e alla costruzione;
- eseguire, ove occorra e salvo diversi accordi, i volture catastali e ogni atto necessario per il trasferimento al Costruttore al momento stabilito dal presente contratto;
- consegnare il Terreno libero da terzi diritti, salvo quanto espressamente dichiarato e allegato.
Art. 8 – Consegna, presa in consegna e accettazione
8.1 La consegna delle unità/Quote avverrà mediante verbale di consegna sottoscritto dalle parti, cui faranno seguito gli atti di trasferimento della proprietà da redigersi in forma pubblica notarile.
8.2 Alla consegna il Cedente potrà verificare la corrispondenza delle opere al Capitolato; eventuali difformità saranno contestate nel verbale con indicazione dei termini di rettifica.
Art. 9 – Garanzie, cauzioni e tutele
9.1 A garanzia dell’adempimento degli obblighi, il Costruttore si obbliga a fornire a favore del Cedente, entro il termine di _____________ giorni dalla sottoscrizione, le seguenti garanzie (barrare e compilare):
[ ] Polizza fideiussoria a prima richiesta n. _____________ emessa da _____________ per € _____________, valida fino a _____________;
[ ] Deposito cauzionale bancario n. _____________;
[ ] Altro: _____________.
9.2 In caso di inadempimento o fallimento del Costruttore, il Cedente avrà diritto a ottenere il risarcimento del danno mediante escussione delle garanzie. Le parti convengono che, salvo diverso accordo, il Cedente non avrà diritto alla restituzione del Terreno ma a un credito risarcitorio, fatti salvi i rimedi di legge.
Art. 10 – Inadempimento, penali e risoluzione
10.1 Per ogni giorno di ritardo nella consegna delle unità rispetto ai termini contrattuali il Costruttore corrisponderà al Cedente una penale di € _____________ al giorno, salvo maggior danno.
10.2 Il mancato adempimento essenziale degli obblighi contrattuali, non sanato entro ___ giorni dalla formale diffida, comporterà la risoluzione del contratto previa manifestazione scritta della parte adempiente.
10.3 In caso di risoluzione per inadempimento del Costruttore il Cedente avrà diritto all’esecuzione forzata delle garanzie e al risarcimento dei danni.
Art. 11 – Variazioni progettuali e oneri supplementari
11.1 Ogni variazione rispetto al Capitolato o agli Elaborati dovrà essere concordata per iscritto; eventuali oneri aggiuntivi saranno a carico di _____________.
11.2 Eventuali opere di urbanizzazione imposte dall’Amministrazione saranno a carico di _____________ salvo diverso accordo scritto.
Art. 12 – Spese, imposte e registrazioni
12.1 Le spese di stipula del presente atto, oneri catastali, imposte di registro, ipotecarie e catastali relative al trasferimento della proprietà saranno a carico di: Cedente _____________% / Costruttore _____________% (barrare e compilare).
12.2 Le parti si impegnano a cooperare per la corretta annotazione e registrazione delle operazioni fiscali connesse alla permuta.
Art. 13 – Trasferimento della proprietà e annotazioni
13.1 Il definitivo trasferimento della proprietà del Terreno e delle unità avverrà con atto pubblico notarile da redigersi presso il Notaio scelto dalle parti: Notaio _____________, studio in _____________.
13.2 Le parti autorizzano il Notaio alla trascrizione e annotazione presso gli uffici competenti.
Art. 14 – Rischio, assicurazioni e responsabilità
14.1 Il rischio relativo al Terreno resterà a carico del Cedente fino al trasferimento formale della proprietà salvo diverso accordo.
14.2 Il Costruttore è obbligato a stipulare polizza assicurativa contro danni a terzi e danni all’opera per tutta la durata dei lavori fino alla consegna.
Art. 15 – Circostanze sopravvenute e forza maggiore
15.1 In caso di eventi di forza maggiore (es. calamità naturali, modifiche legislative rilevanti) che impediscano la realizzazione del progetto, le parti si incontreranno per definire soluzioni alternative o la risoluzione concordata del contratto, fermo restando quanto previsto dall’art. 4.
Art. 16 – Comunicazioni
16.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere inviata per iscritto ai seguenti indirizzi:
Cedente: _____________
Costruttore: _____________
Art. 17 – Clausola compromissoria e foro competente
17.1 Per qualsiasi controversia derivante dal presente contratto, le parti convengono la risoluzione mediante (barrare e compilare):
[ ] Giudice Ordinario del Foro di _____________;
[ ] Arbitrato (regole: _____________) con sede in _____________.
17.2 Salvo diverso accordo, il foro competente sarà quello di _____________.
Art. 18 – Privacy
18.1 Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali ai fini dell’esecuzione del contratto conformemente alla normativa vigente.
Art. 19 – Disposizioni finali
19.1 Il presente contratto contiene l’integrale volontà delle parti e sostituisce qualsiasi precedente intesa orale o scritta.
19.2 Ogni modifica dovrà essere effettuata per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.
19.3 Ai fini interpretativi si fa riferimento alla normativa vigente, in particolare all’art. 1552 c.c. e alle disposizioni urbanistiche ed edilizie applicabili.
Allegati (quali parte integrante del contratto):
- Allegato A: Capitolato tecnico esecutivo;
- Allegato B: Elaborati di progetto;
- Allegato C: Visure catastali e certificazioni urbanistiche;
- Allegato D: Documenti autorizzativi (permessi, nulla osta);
- Allegato E: Eventuale preliminare.
Luogo e data: _____________, lì _____________
Per accettazione
Il Cedente
________________________
Firma: _____________
Il Costruttore
________________________
Firma: _____________
Notaio incaricato per il rogito (se già individuato):
Nome: _____________
Studio: _____________
Indirizzo: _____________
Telefono: _____________
(Spazio per autentiche e formalità notarili)
Fac simile Contratto di permuta terreno edificabile Word
In questa sezione è possibile trovare il modello Contratto di permuta terreno edificabile Word.
