In questa pagina è possibile trova un modello preliminare compravendita tra privati da scaricare e compilare con i dati richiesti.
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Preliminare di Compravendita tra Privati
Il preliminare di compravendita immobiliare tra privati è un accordo giuridico che precede l’atto definitivo di trasferimento della proprietà. Anche se non compra l’immediato passaggio del bene, esso crea un vincolo obbligatorio che impegna le parti a stipulare il rogito in un momento successivo. Nella prassi italiana il preliminare serve a consolidare l’intesa, consentendo al promissario acquirente di reperire il finanziamento, di esaminare la regolarità urbanistica o di organizzare il trasloco, e al promittente venditore di estinguere eventuali gravami o di ultimare pratiche tecniche.
La fonte normativa di riferimento è l’articolo 1351 del codice civile, che impone al preliminare la stessa forma prescritta per il contratto definitivo: trattandosi di beni immobili, la forma scritta è dunque requisito essenziale a pena di nullità. Questa esigenza di forma non implica la necessità di un intervento notarile immediato: il preliminare può essere redatto in scrittura privata semplice oppure in scrittura privata autenticata. Però, soltanto la seconda, o, in alternativa, un atto pubblico,– permette la trascrizione nei registri immobiliari, strumento che attribuisce al promissario acquirente la cosiddetta “prenotazione” del futuro acquisto ai sensi dell’articolo 2645-bis, blocca sul nascere ipoteche successive o pignoramenti e rende inopponibili al promissario i diritti che terzi dovessero vantare dopo la sua trascrizione.
Sul piano sostanziale il preliminare è un contratto aperto, modellato dalla libertà negoziale delle parti, che possono disciplinare prezzo, modalità di pagamento, scadenza per il rogito, riparto di imposte e spese, eventuali condizioni sospensive, utilizzo anticipato dell’immobile e deposito di somme a titolo di garanzia. Nella quasi totalità dei casi viene prevista una caparra confirmatoria: questo importo, versato contestualmente alla firma, assicura la serietà dell’impegno e, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., consente alla parte adempiente una tutela rapida. Se l’inadempiente è il promittente venditore, l’acquirente può domandare sia la restituzione del doppio della caparra sia, in alternativa, l’esecuzione forzata dell’obbligo di trasferire la proprietà ex articolo 2932 c.c., oltre a eventuale risarcimento; se l’inadempiente è l’acquirente, il venditore può trattenere la caparra o agire per l’esecuzione specifica. Differentemente, l’acconto sul prezzo non ha funzione di garanzia, bensì anticipa parzialmente il corrispettivo: qualora il contratto non giunga a compimento, l’acconto deve essere integralmente restituito, mentre la caparra può essere trattenuta o restituita in doppio secondo la dinamica sopra descritta.
Fiscalmente, entrambe le somme scontano l’imposta di registro in misura proporzionale, ma con diverse aliquote: 0,50 % per la caparra confirmatoria e 3 % per gli acconti non assoggettati a IVA. Le imposte versate in sede di preliminare vengono detratte da quelle dovute all’atto definitivo. A proposito di adempimenti tributari, la registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate deve avvenire entro trenta giorni dalla data di sottoscrizione; la mancata registrazione non incide sulla validità civile del contratto, ma espone le parti a sanzioni amministrative e preclude l’opponibilità dell’atto all’Amministrazione finanziaria.
Quando tra la firma del preliminare e il rogito intercorre un arco di tempo rilevante, la trascrizione nei registri immobiliari offre al promissario acquirente una protezione decisiva contro eventuali eventi pregiudizievoli che potrebbero colpire il bene. Tale trascrizione, che solo un notaio può eseguire, produce un effetto di pubblicità prenotativa: tutte le formalità, come ipoteche volontarie, pignoramenti o altrui compravendite trascritte dopo il preliminare, restano in coda rispetto al diritto dell’acquirente e non possono pregiudicarlo. Senza questa forma di pubblicità, l’acquirente resterebbe tutelato soltanto da un eventuale risarcimento per inadempimento, rischio spesso ritenuto troppo elevato quando il lasso di tempo prima del rogito è lungo o il prezzo è particolarmente ingente.
Il preliminare può, inoltre, prevedere l’immissione anticipata dell’acquirente nel possesso del bene. In tale circostanza è opportuno disciplinare accuratamente gli oneri condominiali, le utenze, le coperture assicurative e le responsabilità per eventuali danni, giacché la proprietà rimane al venditore fino alla stipula del rogito. È altrettanto raccomandabile allegare al preliminare copia delle licenze edilizie, l’attestato di prestazione energetica, la conformità catastale e urbanistica, nonché qualunque documento tecnico utile a certificare l’assenza di abusi o la regolarizzazione di difformità. L’acquirente che dovesse scoprire irregolarità non dichiarate potrebbe, infatti, agire per la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, per l’annullamento del contratto definitivo.
Qualora una delle parti non adempia, l’altra può scegliere se chiedere l’esecuzione in forma specifica, ottenendo dal giudice una sentenza che tiene luogo dell’atto pubblico, oppure la risoluzione del contratto con risarcimento. L’azione ex articolo 2932 c.c. è soggetta a prescrizione decennale e richiede che l’attore offra l’adempimento delle proprie obbligazioni, in particolare il pagamento del prezzo. La risoluzione, disciplinata dagli articoli 1453 e seguenti, consente invece di sciogliere il rapporto quando l’inadempimento riveste gravità tale da minare la causa contrattuale.
Dal lato delle spese, le parti possono convenire liberamente chi debba sostenere gli oneri notarili, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, nonché i costi di eventuali pratiche urbanistiche o catastali. Sebbene la prassi assegni all’acquirente le spese di rogito e al venditore quelle propedeutiche, un’apposita clausola può modulare diversamente la ripartizione, purché rispetti il principio di trasparenza.
Sul versante delle condizioni sospensive, è frequente subordinare la conclusione del definitivo al positivo esito di una perizia bancaria o all’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente. Una clausola ben congegnata in tal senso evita conflitti qualora la banca neghi il finanziamento, impedendo che l’acquirente sia considerato inadempiente per impossibilità imputabile a fatti terzi.
Esempio di Preliminare di Compravendita tra Privati
In questa sezione è possibile trovare un esempio di preliminare compravendita tra privati.
Con la presente scrittura privata, a valersi fra le parti a tutti gli effetti di legge fra:
…………………………., nato il ……………. a …………………….., residente in ………….., via…………………….. n. ……
cod. fisc. ……………. promittente la vendita, in seguito, per brevità, denominato “promittente venditore”,
e
…………………………., nato il ……………. a …………………….., residente in ………….., via…………………….. n. ……
cod. fisc. ……………. promittente la vendita, in seguito, per brevità, denominato “promissario acquirente”.
Si conviene s si stipula quanto segue:
1. Oggetto del contratto
Il promittente venditore promette di cedere e vendere a ………………………………. Che promette di
acquistare, per sé o per persona fisica o giuridica che si riserva di dichiarare al momento della
stipulazione del rogito notarile, nominativamente l’unità immobiliare sita in ………………………………
via……………………………. Piano ……… scala ………….. composta di n. ……………….. vani, censita al N.C.E.U.
alla partita n. …………………………….. come segue: foglio…………………… mappale………………………………
sub…………….. piano …………………… zona …………………… cat. ……………. N. ………..vani nonché le
pertinenze costituite da ……………………. censita al N.C.E.U. alla partita come segue: foglio
………………… mappali ……………………. Sub cat. …………………………………..
Il tutto come meglio specificato nell’allegata planimetria controfirmata dalle parti, con diritto alla
proporzionale quota di comproprietà degli enti comuni quali risulteranno più precisamente in
seguito. Il promittente venditore dichiara che l’unità immobiliare sopra descritta è libera da
persone e tale si impegna a mantenerla sino alla stipula del rogito.
2. Condizioni di vendita
La vendita è fatta con i seguenti patti e condizioni:
a) Dichiara il promittente venditore che l’unità immobiliare descritta al punto 1. Verrà ceduta
libera da ogni affittanza nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, comunque libera da vincoli, ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli al diritto di proprietà, eccezione fatta per (indicare estremi eventuali
iscrizioni ipotecarie o altro) e ne garantisce tanto la piena proprietà quanto la legittima provenienza;
b) L’atto notarile di trasferimento verrà stipulato entro e non oltre la data del ……………………….,
termine essenziale, a semplice richiesta di una delle parti e con preavviso di giorni …………….,
presso il notaio di gradimento del promissario acquirente che sin d’ora viene designato nella
persona del dr. ……………………. Con studio in ………………… via ………………. Tel. …………………………
3. Consegna e immissione in possesso
Il possesso e il materiale godimento dell’immobile in contratto si avrà con la stipula dell’atto
notarile di trasferimento; da tale data in avanti saranno a carico e a favore del promissario
acquirente gli oneri e i frutti relativi. La consegna e immissione in possesso dell’immobile in
contratto è previsto per la data del ……………….. contestualmente alla stipula dell’atto notarile di
trasferimento. E’ fatto divieto al promissario acquirente di effettuare nell’unità immobiliare
promessa in vendita qualsiasi lavoro edilizio precedentemente alla stipula del rogito notarile.
(oppure, se viene convenuto che la consegna avvenga prima della stipula del rogito: “Le parti
convengono che la consegna e immissione nel possesso è prevista per la data del …………………….. –
per esempio della sottoscrizione del preliminare di vendita – e da tale data decorreranno gli oneri
relativi all’unità immobiliare. Il promissario acquirente potrà/non potrà eseguire lavori edilizi
all’interno dell’unità immobiliare promessa in vendita, previo ottenimento delle necessarie
autorizzazioni e/o concessioni, fatto salvo in ogni caso il diritto del promittente venditore, qualora il
presente contratto debba essere risolto per fatto e colpa imputabile al promissario acquirente, di
richiedere la remissione in pristino dei locali”).
Qualora per dimostrato inadempimento del promittente venditore il rogito notarile e pertanto la
data di consegna dell’immobile non avverrà entro la data del ……………, da tale data sarà applicata a
carico del promittente venditore e a favore del promissario acquirente una penale di € …………………
per ogni giorno di ritardo.
4. Garanzie da evizione
Il promittente venditore si obbliga a prestare garanzia da evizione ai sensi di legge, dichiarando e
garantendo che gli enti immobiliari in contratto sono di sua piena ed esclusiva proprietà (indicare
estremi dell’atto di proprietà) e si impegna a trasferire gli stessi liberi da ipoteche, censi, livelli,
canoni e trascrizioni pregiudizievoli al diritto di proprietà (indicare estremi eventuali iscrizioni
ipotecarie) e per servitù anche non apparenti.
5. Ulteriori garanzie
a) Il promittente venditore dichiara che relativamente al suddetto immobile non esistono arretrati
di imposte, tasse e contributi di alcun genere, né sono pendenti pignoramenti, sequestri o altre
procedure di natura civile, penale o amministrativa.
b) Il promittente venditore si impegna a produrre all’atto del rogito notarile tutta la
documentazione necessaria alla stipula, inerente in particolare la licenza edilizia e a eventuali
costruzioni in sanatoria edilizia.
c) Dichiara infine il promittente venditore che il reddito dell’immobile è stato regolarmente
dichiarato nelle dichiarazioni dei redditi dei soggetti obbligati a tale adempimento.
6. Il promittente venditore si impegna a garantire la conformità degli impianti presenti nell’unità
immobiliare promesa in vendita alla vigente normativa in materia di sicurezza; il promittente
venditore si impegna altresì ad allegare, al momento di sottoscrizione dell’atto definitivo di
compravendita, la dichiarazione di conformità di detti impianti o suoi equipollenti.
7. Vendita a corpo e non a misura
L’unità immobiliare promessa in vendita sarà trasferita a corpo e non a misura, nello stato di fatto,
di diritto e di consistenza in cui verrà a trovarsi all’atto del trasferimento, con tutti gli inerenti
diritti, ragioni, vincoli, accessioni o pertinenze, con ogni fisso e infisso, con ogni servitù attiva o
passiva, anche se non apparente. Parte promissaria acquirente dichiara di essere edotta dello stato
di conservazione dell’immobile oggetto della compravendita, di aver preso esatta visione dello
stesso e delle parti comuni e di trovarli di proprio gradimento. Le parti si danno altresì
reciprocamente atto che tutte le opere necessarie per adeguare i locali e gli impianti alle normative
vigenti saranno effettuate a cura e spese di ………………………………..
8. Prezzo e condizioni di pagamento
Il prezzo di vendita a corpo viene fissato in € ………………… che verrà corrisposto nel seguente modo:
a) Quanto a € ……………… a mezzo …………………….. , a titolo di caparra confirmatoria all’atto della sottoscrizione della
presente scrittura di cui la promittente venditrice rilascia ricevuta;
b) Quanto a € ……………… a mezzo …………………….., a titolo di acconto entro la data del …………………………………;
c) Quanto a € ……………… in contanti a titolo di saldo del prezzo pattuito contestualmente alla
stipula del rogito notarile per il trasferimento di proprietà da effettuarsi entro il ………………….;
In caso di mancato pagamento da parte del promissario acquirente degli acconti, entro i termini
previsti, nonché in caso di ritardo a esso imputabile alla stipula del rogito notarile e al
contestuale saldo del pagamento del prezzo, decorreranno a favore del promittente venditore
e a carico del promissario acquirente gli interessi nella misura dell’attuale tasso ufficiale di
sconto maggiorato di tre punti su tutte le parti di prezzo non ancora corrisposte, anche a titolo di penale.
9. Oneri fiscali
Tutte le imposte, tasse vigenti o future, inerenti al presente contratto, le spese relative alla sua
registrazione, saranno a esclusivo carico del promissario acquirente, a far data dalla consegna
dell’immobile. A suo esclusivo carico si convengono pure gli oneri e le spese relative agli atti
definitivi di trasferimento delle proprietà dipendenti e conseguenti ad eccezione di quelli che, per
legge, uso e convenzione sono a carico del promittente venditore.
10. Pratiche da istruire dal promittente venditore
Il promittente venditore espleterà tutte le pratiche necessarie al fine di rendere possibile la
stipulazione del rogito fornendo tempestivamente al notaio designato ogni documento necessario.
Interamente letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.
Il promittente venditore …………………….
Il promissario acquirente ……………………
I sottoscritti dichiarano di aver preso conoscenza di tutto quanto precede e in particolare, ai sensi e per
effetti di cui all’art. 1341 cod. civ. i seguenti articoli:
art. 1) oggetto del contratto
art. 2) condizioni di vendita
art. 3) consegna e immissione in possesso
art. 4) garanzie ed evizione
art. 8) prezzo e condizioni di vendita
Il promittente venditore …………………….
Il promissario acquirente ……………………
Luogo, data …………………………………………
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