In questa pagina è possibile trova un modello contratto preliminare di compravendita box auto editabile da scaricare e compilare con i dati richiesti.
Indice
Preliminare di Compravendita Box Auto
Redigere un preliminare di compravendita per un box auto significa stipulare un vero contratto immobiliare, in cui le parti si obbligano alla futura cessione della proprietà di un’unità catastalmente autonoma, normalmente censita in categoria C/6, con tutte le garanzie sostanziali e formali che la legge accorda a un appartamento. La forma scritta è indispensabile in forza dell’articolo 1351 del codice civile, perché il bene finale sarà trasferito con atto pubblico o scrittura privata autenticata, e quel requisito ad substantiam si proietta sul vincolo preparatorio. Se una delle parti dovesse sottrarsi al rogito, l’altra, dimostrando di aver adempiuto, potrebbe chiedere al giudice una sentenza sostitutiva ai sensi dell’articolo 2932, confermando che l’impegno assunto è già idoneo a produrre effetti in forma specifica .
La prospettiva cambia quando il garage non esiste ancora o è in corso di ultimazione: in quel caso si applica il decreto legislativo 122/2005, che tutela l’acquirente imponendo al costruttore di rilasciare, al momento stesso del preliminare, una fideiussione a copertura di tutte le somme pagate prima del rogito definitivo, nonché, al termine dei lavori, una polizza decennale postuma a copertura dei gravi difetti dell’opera. L’assenza della garanzia comporta la nullità dell’accordo, nullità che può essere fatta valere anche d’ufficio, cosicché non è ammesso alcun patto di rinuncia o di limitazione della tutela.
Un profilo importante è la registrazione all’Agenzia delle Entrate: il preliminare, qualunque sia il valore del box, deve essere registrato entro trenta giorni dalla firma. La procedura RAP web consente di trasmettere il documento telematicamente; chi incarica un notaio ottiene lo stesso adempimento come parte integrante dell’incarico. L’imposta fissa di registro è di 200 euro, mentre il bollo ammonta a 16 euro ogni quattro facciate o cento righe.
Chi desidera blindare il proprio diritto di acquistare deve valutare la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. L’operazione, prevista dall’articolo 2645-bis del codice civile, richiede la forma pubblica o la scrittura privata con firme autenticate e attribuisce un effetto prenotativo: ipoteche, pignoramenti o ulteriori vendite registrate dopo la trascrizione resteranno inopponibili al futuro acquirente a condizione che il rogito venga concluso entro tre anni. I costi reali della trascrizione vanno pesati: l’imposta ipotecaria è fissa a 200 euro, a cui si aggiunge la tassa di conservatoria di 35 euro e i diritti di archivio; l’imposta catastale non è dovuta perché non vi è mutamento d’intestazione, ma bisogna mettere in conto l’onorario notarile, generalmente scalato sul valore del box.
Il contenuto del preliminare deve consentire di identificare il bene in modo univoco, indicando foglio, particella e subalterno già attribuiti o, se si tratta di frazionamento, le misure e i confini che rendano il box determinabile per relationem. Nello stesso documento conviene richiamare il titolo di provenienza del promittente venditore e le eventuali servitù di passaggio che gravano sull’area comune: la rampa o il cortile condominiale, infatti, possono condizionare il valore commerciale del garage. Se il box è pertinenziale all’abitazione principale che l’acquirente già possiede o intende acquistare contestualmente, è utile inserire fin d’ora la dichiarazione di destinazione pertinenziale.
Sotto il profilo economico, la scelta fra qualificare la somma versata come caparra confirmatoria o come acconto oggi non dipende più dal peso dell’imposta di registro, ormai identico, bensì dalla strategia di tutela: la caparra attribuisce alle parti il potere di recedere o di chiedere il doppio della somma in caso di inadempimento, l’acconto, invece, compensa parzialmente il prezzo ma non prevede simmetrie di ritenzione. Qualora le cifre siano elevate, la prassi notarile suggerisce di depositarle su un conto dedicato intestato al notaio, non perché la legge lo imponga per i preliminari, ma per estendere in via pattizia la protezione oggi obbligatoria nei rogiti definitivi ex articolo 1, comma 63, della legge 147/2013; in questo modo le somme restano “congelate” fino alla trascrizione del contratto e alla verifica della libertà del bene da vincoli pregiudizievoli.
Se il box si trova in un condominio, nessuna norma riconosce un diritto di prelazione legale agli altri condomini: se ne può trovare traccia solo in un regolamento contrattuale reso opponibile tramite trascrizione; è quindi opportuno che il preliminare richiami o neghi espressamente l’esistenza di simili clausole, così da prevenire sospensioni del mutuo o richieste di chiarimenti da parte del notaio .
La trascrizione torna determinante nell’ipotesi di inadempimento. L’acquirente che abbia trascritto potrà ottenere una sentenza ex articolo 2932 efficace erga omnes con effetto retroattivo alla data della trascrizione, superando eventuali ipoteche o sequestri iscritti in seguito; senza trascrizione, invece, la sentenza sarà opponibile solo dalla data in cui viene trascritta, con il rischio che creditori del promittente venditore abbiano già iscritto gravami sul box.
Esempio di Preliminare di Compravendita Box Auto
In questa sezione è possibile trovare un esempio di contratto preliminare di compravendita box auto.
PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI BOX AUTO
Tra
– Il/La sig./sig.ra __________________________________, nat a ______________________ (_____) il _______, residente in ______________________________, via ____________________, C.F. _________________________________, di seguito “Promittente Venditore”; e
– Il/La sig./sig.ra __________________________________, nat a ______________________ (_____) il ______, residente in ______________________________, via ____________________, C.F. _________________________________, di seguito “Promissario Acquirente”,
si conviene quanto segue.
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore promette di vendere e il Promissario Acquirente promette di acquistare il box auto sito in ______________________________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di __________________ con foglio ___, particella ___, subalterno ___, categoria C/6, classe ___, rendita catastale € ____. La vendita comprende ogni pertinenza e accessorio, nonché la quota di comproprietà sulle parti comuni ai sensi degli artt. 1117 e seguenti c.c.
Art. 2 – Provenienza e documentazione
Il Promittente Venditore consegna copia autentica del titolo di provenienza (atto _____ del notaio ____, rep. , trascr. _____ n. ___) e della planimetria catastale aggiornata. Se esistente, trasmette copia del regolamento condominiale/consortile. Dichiara di essere pieno proprietario, titolare di possesso pieno e incontestato, e di non aver compiuto atti dispositivi contrastanti col presente accordo.
Art. 3 – Garanzie di libertà
Il Promittente Venditore garantisce che l’immobile è libero da persone, cose, diritti di terzi, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli. Qualora emergano formalità pregiudizievoli prima del rogito, si obbliga a cancellarle a proprie spese entro il trasferimento; in difetto, il Promissario Acquirente potrà risolvere il contratto o esigere l’esecuzione coattiva con addebito dei costi.
Art. 4 – Regolarità urbanistica e impiantistica
Il Promittente Venditore dichiara che il box auto è stato realizzato in conformità agli strumenti urbanistici e ai titoli edilizi rilasciati, che non sussistono abusi edilizi o che, ove vi fossero, sono stati presentati regolari condoni/sanatorie, di cui fornirà copia. Gli impianti, se presenti (elettrico, ventilazione), risultano conformi alle normative e corredati di dichiarazioni di conformità o rispondenza.
Art. 5 – Spese e oneri
Il Promittente Venditore dichiara di aver assolto ogni onere condominiale ordinario e straordinario deliberato fino alla data del rogito. Eventuali spese straordinarie deliberate prima del rogito resteranno a suo carico anche se esigibili successivamente. L’Amministratore condominiale rilascerà attestazione liberatoria ai sensi dell’art. 1130 c.c.
Art. 6 – Prezzo e pagamenti
Il prezzo complessivo pattuito è di € __________ (euro ______/00). Il Promissario Acquirente corrisponde:
• € __________ a titolo di caparra confirmatoria alla firma del presente atto, somma di cui il Promittente Venditore rilascia quietanza;
• € __________ entro il _____ mediante bonifico sul conto dedicato del notaio ai sensi dell’art. 1, co. 63, L. 147/2013, somma destinata ad acconto prezzo;
• saldo prezzo di € __________ alla stipula del rogito, con assegno circolare o bonifico proveniente dall’istituto mutuante.
Le parti si danno reciprocamente atto che la caparra è soggetta alle previsioni dell’art. 1385 c.c.
Art. 7 – Termini essenziali
Il rogito notarile dovrà essere stipulato entro il ________; tale termine è essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c. a favore di entrambe le parti. Il Promissario Acquirente convocherà il notaio rogante con preavviso minimo di 10 giorni, comunicando data e ora della stipula. In caso di legittimo ritardo nella erogazione del mutuo, il termine potrà essere prorogato di massimo 30 giorni, previa documentazione dell’istituto di credito.
Art. 8 – Trascrizione del preliminare
Le parti convengono di sottoporre il presente contratto a trascrizione ex art. 2645-bis c.c.; a tal fine conferiscono mandato al notaio _________________________________________. Le spese di trascrizione (imposta ipotecaria fissa € 200, tassa ipotecaria € 35, diritti di conservatoria, onorario notarile) saranno a carico del Promissario Acquirente salvo diverso accordo.
Art. 9 – Registrazione fiscale
Il presente contratto sarà registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Le imposte fisse (registro € 200; bolli € 16 ogni quattro facciate) e l’imposta proporzionale 0,5 % su caparra e acconti non imponibili IVA saranno anticipate dal Promissario Acquirente e imputate in deduzione da quelle dovute sul definitivo.
Art. 10 – Mutuo ed eventuale condizione sospensiva
Se il Promissario Acquirente ricorre a mutuo, l’obbligo di stipula resta condizionato all’ottenimento del finanziamento per un importo minimo di € ________ entro il _______. In caso di mancata delibera positiva entro tale data, il contratto si intenderà risolto di diritto con restituzione della caparra senza interessi.
Art. 11 – Clausola risolutiva espressa e penale
Il mancato rispetto del termine essenziale di cui all’art. 7 imputabile a una parte costituisce inadempimento grave e legittima la controparte alla risoluzione, con ritenzione o restituzione del doppio della caparra, fatto salvo il maggior danno. Le parti pattuiscono inoltre una penale di € ________ per ogni mese di ritardo nel rilascio del box dopo il rogito, oltre al risarcimento dei danni ulteriori.
Art. 12 – Destinazione pertinenziale
Il Promissario Acquirente dichiara di destinare il box a pertinenza dell’unità abitativa sita in ____________________, impegnandosi a mantenere tale destinazione ai fini delle agevolazioni fiscali prima casa e della detrazione IRPEF 50 % sui costi di costruzione, ove spettanti.
Art. 13 – Trattamento dati personali
Le parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ex Reg. UE 2016/679 e di acconsentire al trattamento dei dati personali per finalità strettamente connesse alla presente compravendita.
Art. 14 – Foro competente e mediazione
Per ogni controversia derivante dal presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di ____________________. Le parti si impegnano a esperire il procedimento di mediazione civile ex D.Lgs. 28/2010 prima dell’azione giudiziaria.
Art. 15 – Spese e dichiarazioni finali
Tutte le spese relative alla stipula del definitivo, comprese imposte di registro, ipotecarie, catastali e onorari notarili, restano salvo diverso accordo a carico del Promissario Acquirente. Il Promittente Venditore produrrà al rogito l’attestazione dell’Amministratore, la certificazione di conformità catastale e la dichiarazione di prestazione energetica (se dovuta). Le parti dichiarano di non agire quali consumatori ed escludono l’applicazione del D.Lgs. 206/2005, salvo rinvio espresso.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________, data _____
(Promittente Venditore)
(Promissario Acquirente)
Approvazione specifica ex artt. 1341–1342 c.c. delle clausole: 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14.
(Promittente Venditore)
(Promissario Acquirente)
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