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Risoluzione Consensuale Contratto di Comodato d’Uso Gratuito
La risoluzione consensuale del contratto di comodato d’uso gratuito è, in apparenza, un gesto di cortesia reciproca: proprietario e utilizzatore decidono di chiudere il rapporto senza bisogno di diffide, cause o richiami alle clausole rescissorie previste dagli articoli 1809 e 1810 del codice civile. In realtà, proprio perché il comodato è fondato sulla gratuità e sul vincolo di fiducia, scioglierlo di comune accordo implica una serie di attenzioni giuridiche, fiscali e pratiche che, se trascurate, possono innescare future contestazioni. Non è sufficiente restituire le chiavi o staccare la corrente; occorre ricostruire con precisione la dinamica di riconsegna, documentare che nessuna parte subisce un pregiudizio economico e dare all’operazione una forma che le consenta di essere opposta a terzi, dall’Agenzia delle Entrate al Comune per l’IMU, fino agli eventuali creditori del comodatario.
La cornice normativa resta quella del comodato disciplinato negli articoli 1803-1812 del codice civile: si tratta di un contratto reale, perfezionato con la consegna del bene, che obbliga il comodatario a restituirlo alla scadenza o, se il termine manca, quando il comodante lo richieda. La risoluzione consensuale interviene prima di quel momento ed è un accordo novativo, in quanto estingue il precedente vincolo e ne crea uno nuovo, sia pure di segno negativo, basato sulle stesse fonti di autonomia privata che hanno dato vita al comodato originario. La stessa dottrina che qualifica la restituzione come mero adempimento di un’obbligazione riconosce invece alla risoluzione consensuale un’autonoma funzione negoziale: essa cancella, con effetto ex nunc, i diritti e gli obblighi reciproci ancora pendenti, lasciando indenne la storia del rapporto per il tratto già compiuto, ma chiudendo ogni obbligazione futura.
Dal punto di vista formale, la legge non impone l’atto scritto, salvo che il comodato abbia riguardato un immobile e sia stato stipulato in forma scritta e registrato: in quel caso, la prudenza suggerisce che anche la sua cessazione venga fissata per iscritto, onde assicurare identico grado di certezza giuridica. In pratica, le parti redigono una scrittura privata bilaterale in cui dichiarano di voler risolvere il contratto a far data da un giorno preciso; indicano che il bene è stato riconsegnato nelle medesime condizioni, salvo il logorio connesso all’uso autorizzato; attestano che nessuna ha nulla a pretendere per canoni, indennità o spese sostenute; precisano se sono state eseguite opere di miglioria e come verranno cristallizzati i relativi crediti o debiti. Nel caso di comodato immobiliare, la scrittura include il numero di registrazione del contratto originario, il riferimento catastale dell’immobile e, quando occorra, la voltura delle utenze. La controfirma autentica del notaio non è obbligatoria, ma diventa opportuna se l’immobile ha valore rilevante oppure se le parti sono imprese e vogliono rendere opponibile la risoluzione ai terzi mediante registrazione.
L’aspetto più delicato riguarda la sorte delle spese sostenute dal comodatario. La regola generale impone a quest’ultimo di sopportare l’ordinaria manutenzione e di non pretendere indennizzi per miglioramenti, a meno che il comodante acconsenta. In sede di risoluzione consensuale, le parti possono derogare alla norma e riconoscere al comodatario un rimborso totale o parziale per lavori che abbiano oggettivamente accresciuto il valore del bene: in tal caso conviene allegare alla scrittura le ricevute, le fatture e, se esistono, le autorizzazioni edilizie, così da tracciare una contabilità chiara. Se l’immobile ha visto installazioni ex novo, un impianto fotovoltaico o una caldaia a condensazione, la scrittura dovrebbe specificare chi rimane proprietario dei beni separabili o come verrà stimata l’integrazione permanente al fabbricato. L’eventuale conguaglio può essere pagato alla firma o in un termine successivo, ma occorre indicare un mezzo di pagamento tracciabile per evitare future pretese di interessi o eccezioni di nullità.
Un’altra questione frequente concerne l’occupazione protrattasi oltre il termine concordato. Poiché la risoluzione consensuale non è efficace fino a quando il bene non viene materialmente restituito, le parti usano inserire una clausola di salvaguardia che prevede, per ogni giorno di ritardo, un’indennità parametrata al canone locativo di zona. Tale clausola, pur ispirandosi agli articoli 1456 e 1382 sul patto di risoluzione espressa e sulla penale, non è sanzionatoria: serve a quantificare ab origine il danno da mancata disponibilità del bene e sostituisce il giudizio equitativo che altrimenti il tribunale dovrebbe svolgere. La prevedibilità dell’esborso favorisce la riconsegna puntuale e scoraggia discussioni dell’ultima ora. Sul versante giurisprudenziale, la Corte di cassazione considera la risoluzione consensuale un atto a struttura libera, quindi vale anche se non spiega le ragioni della cessazione. Questo non toglie che, in caso di contestazioni, i motivi possono assumere rilievo probatorio: se, ad esempio, il comodante invoca un urgente bisogno abitativo non previsto al momento della consegna, la convalida della risoluzione diventa la cartina di tornasole della buona fede con cui è stata esercitata l’autonomia negoziale. Registrare l’accordo e dotarsi di una corrispondenza pregressa che illustri perché la cessazione soddisfa l’interesse di entrambe le parti è quindi una garanzia contro l’argomento, spesso addotto in contenzioso, secondo cui l’accordo sarebbe stato estorto o stipulato in stato di necessità.
Esempio Risoluzione Consensuale Contratto di Comodato d’Uso Gratuito
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RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO DI COMODATO
________________________, nato a ________________ il ________________, codice fiscale __________________, residente in _____________________, via ______________________, nella qualità di comodante
e
sottoscritto ________________________, nato a ________________________ il __________________, codice fiscale ________________________, residente in ______________________, via ___________________, nella qualità di comodatario,
Premesso che:
Con scrittura privata in data _________________, registrata a ______________, il _______________, le parti hanno stipulato un contratto di comodato avente ad oggetto l’unità immobiliare situata in ____________________, via ________________, piano ________, interno _____.
Tutto ciò promesso, le parti
STABILISCONO CONCORDEMENTE
Di rescindere anticipatamente, e senza corrispettivo a carico né dell’una né dell’altra parte, il contratto di comodato stipulato in data ____________, registrato a ________________ in data __________ al n. ________ atti privati, con decorrenza dal ___________ e termine al ___________, a far tempo dalla data di firma della presente scrittura.
Le spese relative alla registrazione della presente risoluzione saranno a carico di ____________________.
Data ___________________
Il comodatario __________________
Il comodante _____________________
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