Procura Speciale a Vendere Immobile – Fac Simile Word e PDF

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Procura Speciale a Vendere Immobile

La procura speciale a vendere un immobile è un istituto che unisce l’esigenza di flessibilità organizzativa, tipica di chi non può presenziare di persona al rogito, con il massimo grado di certezza giuridica. Nel diritto italiano il potere di rappresentanza nasce da un negozio unilaterale, la procura, disciplinato dagli articoli 1387-1396 del Codice civile: il rappresentato attribuisce al rappresentante la facoltà di spendere il suo nome, in modo che gli effetti degli atti posti in essere dal procuratore ricadono direttamente nella sfera giuridico-patrimoniale del mandante senza bisogno di ulteriori ritrasferimenti. Questa dinamica, spiegata dalla dottrina sotto la categoria della “rappresentanza diretta”, presuppone, appunto, la spendita del nome del dominus davanti ai terzi, condizione che distingue la figura dal semplice nuncius, che si limita a trasmettere una dichiarazione altrui senza assumere poteri decisionali.

Il nostro ordinamento conosce due grandi famiglie di procure: quella generale, che abbraccia una serie indeterminata di affari, e quella speciale, circoscritta a un singolo negozio. Nel caso della procura speciale alla vendita di un immobile, il legislatore pretende coerenza di forma con l’atto da concludere: ai sensi dell’articolo 1392 del Codice civile, la procura «non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere»; poiché la compravendita immobiliare richiede l’atto pubblico (o la scrittura privata autenticata), anche la procura deve essere redatta dal notaio o autenticata da lui. Tale regola di “congruità” tutela le parti e i terzi, evitando dubbi sulla provenienza dei poteri e sulla loro estensione.

La sede notarile è dunque imprescindibile, salvo che il conferente si trovi all’estero: in tal caso, svolgono funzione notarile gli uffici consolari italiani, che rogitano la procura in lingua italiana e la rendono perfettamente valida in patria. Il mandante deve presentare un documento di identità, il codice fiscale e i dati completi della persona scelta come procuratore; quest’ultimo non è tenuto a comparire né a firmare, perché la procura è un atto unilaterale recettizio, efficace senza accettazione. Nel testo, il notaio inserisce i dati catastali che identificano in modo univoco l’immobile, descrive con puntualità i poteri attribuiti e, se il rappresentato lo richiede, può fissare limiti stringenti: un prezzo minimo di realizzo, le modalità di pagamento (ad esempio assegno circolare o bonifico soggetto a vincolo), l’eventuale accollo di un mutuo residuo, la data ultima entro la quale concludere la vendita. Specificare questi parametri riduce drasticamente il margine d’azione del procuratore e, di conseguenza, i rischi di conclusione a condizioni indesiderate.

Una volta rilasciata, la procura speciale rimane in vita fino al compimento dell’unico affare per il quale è stata conferita; si estingue inoltre per revoca, morte o sopravvenuta incapacità di una delle parti, secondo lo schema dell’articolo 1396 del Codice civile. La revoca dev’essere anch’essa per atto pubblico o scrittura autenticata e diventa opponibile ai terzi con le forme di legge; il procuratore, però, conserva intatti i poteri finché non ha conoscenza della revoca, principio pensato per la tutela dell’affidamento di chi contratta con lui.

Dal punto di vista fiscale la procura speciale gode di un trattamento agevolato, ma con una precisazione di rilievo. Non è soggetta a registrazione “in termine fisso” – l’obbligo, cioè, di essere registrata entro venti o trenta giorni – diversamente da quanto avviene per la procura generale. Tuttavia, la legge sull’imposta di registro (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte II, art. 6) prevede che la procura speciale sia soggetta a registrazione in caso d’uso: ciò accade, ad esempio, quando l’atto viene allegato a un fascicolo processuale, depositato presso una pubblica amministrazione o prodotto in un ufficio finanziario. In tali ipotesi scatta l’imposta fissa di registro e l’imposta di bollo, mentre, se la procura resta soltanto nelle mani del notaio e del procuratore, nessuna registrazione è dovuta. La distinzione fra registrazione in termine fisso e registrazione in caso d’uso risolve l’apparente contrasto fra fonti divulgative e corrobora l’affermazione, diffusa nella prassi, secondo cui la procura speciale “normalmente” non si registra.

La prassi notarile offre poi un’ulteriore garanzia di sicurezza: al momento della stipula del rogito definitivo, il notaio che redige la compravendita ritira l’originale della procura o, in alternativa, conferma mediante una propria copia autentica di averla visionata e verificata. Così si evita che il medesimo documento venga riutilizzato impropriamente, circostanza già rara perché la procura, una volta raggiunto il suo scopo, cessa comunque di produrre effetti. Eventuali copie fotostatiche prive di autentica non valgono a conferire poteri, sicché l’acquirente e il notaio rogante controllano sempre l’esistenza dell’atto originale o di una copia autentica conservata a repertorio.

Sul piano dei rischi operativi, il punto critico è la fase delle trattative preliminari, seguite dal procuratore senza la presenza del proprietario. Se la procura contenesse poteri troppo ampi – ad esempio mancasse del prezzo minimo o rinviasse genericamente a “condizioni di mercato” – il procuratore potrebbe accettare offerte al ribasso o concordare clausole penali svantaggiose. Poiché la volontà manifestata dal rappresentante vincola direttamente il mandante, non è possibile invocare la semplice insoddisfazione economica per sciogliere il contratto: occorrerebbe dimostrare la violazione di limiti espressi o l’abuso di potere, con oneri probatori elevati. Ecco perché gli esperti suggeriscono di trasformare la procura speciale in una sorta di “fotografia” dell’affare voluto: importo, modalità di pagamento, tempistiche di consegna dell’immobile, eventuali oneri a carico dell’acquirente, possibilità o meno di accettare permute o rateizzazioni, indicazione dell’agente immobiliare incaricato e della sua provvigione.

In ambito internazionale la procura speciale è preziosa per chi lavora all’estero o risiede stabilmente fuori Italia. Un italiano domiciliato a Toronto, per esempio, può conferire al fratello in Milano il potere di vendere l’appartamento ereditato dai genitori, senza dover rientrare per firmare. Il consolato redige l’atto, lo legalizza mediante apostille o visto consolare (se richiesta dallo Stato di ricezione), e il documento diventa immediatamente spendibile dinanzi a qualsiasi notaio italiano. Ciò riduce costi e tempi, evita permessi di lavoro o problemi di visto, ed elimina la necessità di fissare un’unica data di comparizione per venditore e compratore.

Sul versante delle imposte indirette, oltre all’imposta di registro “in caso d’uso”, la procura speciale sconta il bollo in misura fissa; le sole imposte proporzionali (registro, ipotecaria e catastale) si pagano al momento della vendita vera e propria, a seconda dei regimi agevolati o meno invocati dall’acquirente. Anche le competenze notarili sono ridotte: il conferimento dei poteri è un atto preparatorio, di valore economico limitato, lontano dai costi normalmente associati a un rogito di trasferimento.

In definitiva, la procura speciale a vendere immobile coniuga rapidità d’esecuzione e tutela del mandante, purché sia redatta in forma pubblica, circoscriva con chiarezza l’oggetto e i limiti dell’incarico e sia rilasciata a persone di assoluta fiducia. La correzione riguardo alla registrazione non attenua questo giudizio: sapere che la procura non si registra subito, ma solo se e quando viene prodotta in atti, consente di programmare correttamente tempi e costi e di evitare spiacevoli equivoci con il notaio o con l’Agenzia delle Entrate. A chiunque stia per delegare la vendita della propria casa conviene dunque discutere con il notaio le clausole economiche da inserire nel testo e pretendere che restino cristallizzate nell’atto; così facendo, potrà beneficiare dell’efficienza della procura speciale senza rinunciare al pieno controllo del risultato economico perseguito.

Esempio di Procura Speciale a Vendere Immobile

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