Modello Proposta di Acquisto Immobiliare tra Privati

La proposta di acquisto immobiliare tra privati è il documento con cui un potenziale acquirente comunica al proprietario la volontà di acquistare un immobile a un determinato prezzo e alle condizioni indicate. Non è una semplice manifestazione di interesse: se viene formulata come proposta irrevocabile, può vincolare il proponente per tutto il periodo stabilito. Quando il venditore accetta integralmente la proposta e l’accettazione viene portata a conoscenza dell’acquirente entro il termine previsto, il documento può perfezionare un contratto preliminare vincolante. Per questo motivo è importante controllare attentamente ogni clausola prima della firma e non utilizzare un fac simile senza adattarlo alla situazione concreta.

Attenzione: una proposta immobiliare accettata può produrre obblighi giuridici ed economici rilevanti. Prima di sottoscriverla è prudente far verificare immobile, clausole e documentazione da un notaio o da un professionista competente.

Indice

Come funziona la proposta di acquisto tra privati

L’acquirente, definito normalmente proponente, indica l’immobile che desidera acquistare, il prezzo offerto, le modalità di pagamento, il termine entro cui il venditore può accettare e le eventuali condizioni alle quali è subordinata l’operazione.

Fino all’accettazione, il venditore è libero di non aderire alla proposta o di formulare condizioni differenti. Una risposta che modifica prezzo, scadenze o altre clausole non costituisce una semplice accettazione, ma una nuova proposta che dovrà essere valutata e accettata dall’altra parte.

La proposta dovrebbe precisare anche come deve essere comunicata l’accettazione. È preferibile utilizzare una modalità che permetta di dimostrare data, contenuto e ricezione della comunicazione, evitando di affidarsi esclusivamente a conversazioni telefoniche o messaggi informali.

Quando la proposta diventa vincolante

La proposta può vincolare immediatamente l’acquirente quando viene qualificata come irrevocabile per un periodo determinato. Durante tale periodo il proponente non può normalmente ritirarla liberamente, salvo che il documento preveda espressamente una diversa facoltà.

Il venditore diventa vincolato quando accetta integralmente la proposta e l’accettazione giunge a conoscenza del proponente nel termine stabilito. Se il documento contiene gli elementi essenziali dell’operazione, la proposta accettata può assumere gli effetti di un contratto preliminare di compravendita.

Non è quindi sempre necessario firmare successivamente un secondo documento chiamato “compromesso” per rendere vincolante l’accordo. Un eventuale preliminare successivo può specificare o integrare gli impegni già assunti, ma non deve essere considerato automaticamente come il primo momento in cui nasce il vincolo.

Per approfondire questa fase è disponibile anche il modello di accettazione della proposta di acquisto immobiliare.

Controlli da effettuare prima di firmare

Prima di presentare la proposta è opportuno raccogliere e verificare almeno le informazioni essenziali sull’immobile. La firma non dovrebbe precedere automaticamente i controlli soltanto perché il venditore ha consegnato una planimetria o dichiarato che l’immobile è in regola.

identità del proprietario e titolo con cui ha acquistato l’immobile;
descrizione, ubicazione, pertinenze e dati catastali;
presenza di ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali o altri vincoli;
corrispondenza tra stato reale, planimetria catastale e documentazione edilizia;
agibilità, quando pertinente, e documentazione relativa agli impianti;
attestato di prestazione energetica;
eventuali contratti di locazione, comodati o diritti di terzi;
spese condominiali, lavori deliberati e possibili morosità;
situazione urbanistica delle pertinenze e delle modifiche eseguite;
data in cui l’immobile sarà libero da persone e cose.

Quando tali verifiche non possono essere completate prima della firma, la proposta dovrebbe prevedere condizioni chiare che subordinino l’efficacia dell’accordo all’esito positivo degli accertamenti indicati.

Cosa deve contenere la proposta

Una proposta di acquisto immobiliare tra privati dovrebbe identificare con precisione le parti e l’operazione. In particolare, è opportuno indicare:

nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale del proponente;
dati del proprietario o dei comproprietari;
indirizzo e descrizione dell’immobile;
dati catastali e pertinenze comprese nella vendita;
prezzo offerto, espresso in cifre e in lettere;
modalità e scadenze dei pagamenti;
natura delle somme consegnate prima del rogito;
termine entro cui il venditore può accettare;
modalità con cui l’accettazione deve essere comunicata;
data prevista per il contratto definitivo;
notaio incaricato o criterio per la sua scelta;
condizioni sospensive o risolutive;
stato in cui l’immobile dovrà essere consegnato;
ripartizione di spese, imposte e oneri condominiali;
documenti che il venditore si impegna a consegnare.

Le formule generiche come “immobile visto e piaciuto” non sostituiscono una descrizione accurata del bene, né eliminano la necessità di verificare la documentazione e di disciplinare eventuali difetti o difformità conosciuti.

Deposito, caparra confirmatoria e acconto

La somma consegnata insieme alla proposta deve essere qualificata con chiarezza. Non esiste una percentuale obbligatoria valida per tutte le compravendite e non è corretto indicare automaticamente il dieci per cento del prezzo.

Prima dell’accettazione, la somma può essere trattenuta come semplice deposito, con l’indicazione che non sarà incassata e verrà restituita se la proposta non viene accettata nel termine.

Con l’accettazione, il documento può prevedere che il deposito assuma la funzione di caparra confirmatoria. In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può recedere trattenendo la caparra. Se è inadempiente il venditore, l’acquirente può recedere chiedendo il doppio della caparra. La parte non inadempiente può anche scegliere, quando ne ricorrono i presupposti, di domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto e il risarcimento secondo le regole generali.

Un acconto sul prezzo svolge invece una funzione differente e non produce automaticamente gli stessi effetti della caparra confirmatoria. Per questo non bisogna usare indifferentemente espressioni come deposito, acconto e caparra.

Per approfondire è disponibile il modello di caparra confirmatoria per l’acquisto della casa. Quando non viene consegnata alcuna somma è possibile consultare anche la proposta di acquisto senza caparra.

Proposta subordinata all’ottenimento del mutuo

Quando l’acquirente non può procedere senza finanziamento, una generica frase come “salvo approvazione del mutuo” può risultare insufficiente. La clausola dovrebbe specificare almeno:

che l’efficacia dell’accordo è sospesa fino all’ottenimento del finanziamento;
l’importo minimo del mutuo richiesto;
il termine entro cui deve essere comunicato l’esito;
l’obbligo dell’acquirente di presentare tempestivamente la domanda;
come deve essere documentato l’eventuale diniego;
che cosa accade alle somme consegnate;
se è ammessa una proroga del termine.

Deve inoltre essere chiaro se la condizione riguarda la sola delibera reddituale, la perizia dell’immobile o l’effettiva disponibilità del finanziamento. Una formulazione ambigua può generare contestazioni sulla conclusione dell’accordo e sulla restituzione della caparra.

Per questa situazione consulta il preliminare sottoposto a condizione sospensiva del mutuo.

Accettazione, registrazione e trascrizione

Quando la proposta accettata contiene gli elementi necessari e produce gli effetti di un preliminare, deve essere registrata entro il termine previsto per i contratti preliminari. L’Agenzia delle Entrate indica attualmente un termine di trenta giorni dal perfezionamento dell’accordo.

La registrazione è un adempimento fiscale e non equivale alla trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione richiede l’intervento del notaio e offre una protezione più forte rispetto ad atti o formalità pregiudizievoli successivi, come una seconda vendita, un’ipoteca o un pignoramento trascritto dopo il preliminare.

La trascrizione merita particolare considerazione quando trascorrerà molto tempo prima del rogito, vengono versate somme elevate, l’immobile è in costruzione o esistono elementi di rischio relativi al venditore.

Per predisporre un accordo più articolato è disponibile il preliminare di compravendita tra privati.

Differenza tra proposta e preliminare

La proposta nasce dall’iniziativa dell’acquirente e, prima dell’accettazione, vincola normalmente soltanto il proponente nei limiti stabiliti. Il preliminare viene invece sottoscritto da entrambe le parti e disciplina l’obbligo reciproco di concludere il contratto definitivo.

La distinzione non dipende però soltanto dal titolo scritto sul documento. Una proposta accettata che identifica le parti, l’immobile, il prezzo e gli altri elementi essenziali può già costituire un preliminare. È quindi necessario valutare il contenuto effettivo e non considerare la proposta come una prenotazione priva di conseguenze.

Esempio Proposta di Acquisto Immobiliare tra Privati

In questa sezione è possibile trovare un esempio di proposta di acquisto immobiliare tra privati.

Il sottoscritto ……, nato a ….. il giorno ….. , residente a …. in Via…. , codice fiscale ……, di seguito semplicemente denominato proponente l’acquisto,
SI IMPEGNA IRREVOCABILMENTE
ad acquistare per se, l’immobile sito in XXXX, , di proprietà del Sig…… , di seguito semplicemente denominata parte venditrice, così descritto: appartamento posto al piano composto da: .

L’impegno all’acquisto si intende sottoscritto alle seguenti condizioni:

ART. 1
L’immobile al momento del rogito notarile, dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche, igenico-abitative e fiscali e dotato del decreto di abitabilità e sarà acquistato, unitamente a tutti gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come visto e piaciuto, ai sensi dell’art. 1491 c.c.

ART. 2
L’immobile, al rogito notarile, dovrà essere garantito da evizioni ed esente da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, libero da persone e cose.

ART. 3
Il prezzo offerto per l’acquisto dell’immobile è di Euro .000,00 (/00) e si intende corrisposto a corpo e non a misura, con riferimento all’art. 1538 c.c. e sarà pagato come segue:
a) Euro .000,00 (/00) a mezzo assegno bancario non trasferibile n° XX tratto sulla Banca XX Ag. X, intestato alla parte venditrice quale deposito cauzionale, da far valere, al momento della sottoscrizione per accettazione della presente proposta, quale caparra confirmatoria ai sensi degli artt. 1385 c.c.
b) Euro .000,00 (/00) saranno versate contestualmente alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta, entro e non oltre XX giorni dall’accettazione della presente proposta, presso
c) Euro .000,00 (/00) saranno versate alla stipula dell’atto notarile che dovrà avvenire entro e non oltre il , presso lo Studio Notarile di fiducia della parte acquirente .

ART. 4
Il possesso e il godimento dell’immobile decorreranno dalla data dell’atto notarile di vendita, dalla quale data tutte le spese e gli oneri che graveranno l’immobile in oggetto, saranno a carico della parte acquirente.

ART. 5
Le spese e le tasse sul trasferimento della proprietà e quelle notarili sue dipendenti e conseguenti saranno a carico del proponente l’acquisto.

ART. 6
La presente proposta d’acquisto è ferma ed irrevocabile fino al giorno XX compreso, termine essenziale. Decorso tale termine senza che la proposta d’acquisto sia stata accettata dalla parte venditrice, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia.
In tal caso dovrà restituire al proponente l’acquisto l’assegno di cui all’art. 3.

………, lì (giorno/mese/anno)

In fede

Fac simile proposta di acquisto immobiliare tra privati

Il modello è disponibile in formato Word e può essere modificato inserendo i dati delle parti, dell’immobile, del prezzo e delle condizioni concordate. Prima della firma elimina le clausole non applicabili e verifica che il documento descriva correttamente l’operazione.

Come compilare il modello

Compila tutti i campi senza lasciare spazi che possano essere modificati dopo la firma. Gli importi devono essere riportati in cifre e in lettere, le scadenze devono indicare giorno, mese e anno e l’immobile deve essere identificato senza ambiguità.

Quando il proprietario è coniugato, l’immobile appartiene a più persone, proviene da successione o è intestato a una società, occorre verificare chi possiede il potere di sottoscrivere l’accettazione.

Allega o richiama nel documento gli elementi rilevanti, come planimetria, elenco delle pertinenze, inventario degli arredi inclusi, documentazione condominiale e relazione tecnica eventualmente richiesta.

Ogni modifica apportata a mano dovrebbe essere approvata e sottoscritta da entrambe le parti. Conserva una copia completa della proposta, degli allegati, dei mezzi di pagamento e della comunicazione con cui è stata trasmessa l’accettazione.

Modelli collegati

Fonti istituzionali utili

Per approfondire gli effetti della proposta e del preliminare è possibile consultare la guida del Consiglio Nazionale del Notariato sulla proposta di acquisto, la guida sulla tutela offerta dal contratto preliminare e le informazioni dell’Agenzia delle Entrate sulla registrazione del preliminare.