In questa pagina è disponibile un fac simile Proposta di acquisto immobile in costruzione da scaricare e compilare con i dati richiesti.
Indice
Come compilare il modello Proposta di acquisto immobile in costruzione
La Proposta di acquisto di un immobile in costruzione è un atto con cui l’acquirente manifesta la volontà vincolante di acquistare una determinata unità immobiliare ancora non completata, indicando condizioni essenziali quali il prezzo, i termini di pagamento, i tempi di ultimazione e le garanzie dovute dall’impresa costruttrice. Si tratta di un documento che anticipa e prepara il contratto preliminare e il successivo rogito notarile, e pertanto deve essere redatto con cura per tutelare i diritti dell’acquirente e definire chiaramente le responsabilità del venditore. Nella pratica contrattuale occorre distinguere tra clausole essenziali e clausole accessorie: le prime riguardano l’identificazione delle parti, l’individuazione puntuale dell’unità immobiliare tramite indirizzo e planimetrie, l’indicazione del titolo abilitativo o della sua richiesta, il prezzo totale e le modalità di pagamento, e le garanzie a tutela degli anticipi versati; le seconde regolano aspetti tecnici quali le finiture, le personalizzazioni e le modalità di gestione delle varianti progettuali.
Quando si compila la proposta è fondamentale allegare e richiamare espressamente tutti i documenti tecnici che definiscono l’oggetto dell’accordo: permesso di costruire (o istanza in corso), planimetrie e disegni timbrati, capitolato d’oneri e cronoprogramma dei lavori. La descrizione dell’unità deve essere precisa e riprodurre fedelmente quanto indicato nelle planimetrie e nel capitolato, specificando piano, consistenza, vani, metri quadri, accessori, posti auto o box e pertinenze come cantine; qualsiasi discrepanza non documentata può generare contestazioni future. Il prezzo deve essere espresso in modo inequivocabile con l’indicazione dell’IVA applicata e della sua aliquota, nonché la ripartizione degli anticipi e dei saldi, generalmente collegati a stati di avanzamento lavori (S.A.L.). Le modalità di versamento devono prevedere riferimenti bancari chiari e l’intestazione dei pagamenti, oltre all’indicazione delle scadenze relative a ciascun pagamento collegato al cronoprogramma.
Per tutelare l’acquirente sono obbligatorie specifiche garanzie: la fideiussione bancaria a garanzia degli anticipi e la polizza assicurativa decennale postuma per danni da rovina o gravi vizi strutturali. La proposta deve indicare il numero, l’ente emittente e i termini entro cui tali garanzie saranno consegnate; è prassi imporre la consegna della fideiussione prima di qualsiasi ulteriore erogazione di somme e la trasmissione del certificato di polizza prima della consegna dell’immobile. È opportuno prevedere nel testo clausole che stabiliscano l’obbligo dell’impresa di consegnare copia integrale delle garanzie al Notaio prima del rogito e di indicare che il Notaio verificherà la regolarità urbanistica e l’assenza di ipoteche o pignoramenti sull’area o sul progetto.
La proposta deve anche disciplinare i termini di completamento e le conseguenze in caso di ritardo. Conviene stabilire una data o un termine espresso in mesi dall’inizio lavori, prevedere un meccanismo di penali giornaliere o mensili per i ritardi non imputabili all’acquirente e specificare il massimale delle penali e le modalità di computo. È importante inserire condizioni sospensive per il rilascio definitivo del titolo abilitativo o per l’assenza di gravami sul terreno: in mancanza del permesso o in presenza di ipoteche non sanabili, la proposta deve prevedere la nullità dell’accordo e la restituzione integrale delle somme versate entro termini prestabiliti, anche mediante escussione della fideiussione.
Le dichiarazioni obbligatorie devono essere dettagliate: il venditore deve attestare la titolarità dell’atto di proprietà del terreno, l’assenza di vincoli o gravami salvo quanto dichiarato e l’impegno ad eseguire i lavori secondo il progetto approvato e il capitolato. L’acquirente deve dichiarare di aver preso visione di planimetrie, capitolato e cronoprogramma e di accettarne i contenuti, fermo restando il diritto di ulteriori verifiche notarili. È consigliabile inserire clausole relative alla verifica finale e al verbale di riconsegna, stabilendo che eventuali difformità o vizi saranno elencati e gestiti secondo quanto previsto dal capitolato e dalle garanzie contrattuali e assicurative.
Sul piano fiscale e pratico la proposta dovrebbe richiamare la disciplina IVA applicabile e gli oneri a carico delle parti per spese notarili e imposte, nonché indicare la destinazione delle eventuali spese di allacciamento o voltura delle utenze. Per gli immobili acquistati come prima casa è opportuno precisare l’eventuale applicazione dell’IVA al 4% e verificare, con il Notaio, la documentazione necessaria. Occorre inoltre considerare che per i titoli abilitativi rilasciati dopo il 16 marzo 2019 si applicano regole specifiche aggiornate, per cui è sempre raccomandato il parere di un notaio o di un avvocato specializzato prima di sottoscrivere la proposta.
Infine la stesura contrattuale deve prevedere modalità chiare per la gestione di personalizzazioni e varianti, la facoltà dell’impresa di subappaltare o cedere il progetto senza ridurre le proprie responsabilità e le modalità di eventuale cessione del preliminare a terzi. La proposta deve indicare il foro competente e prevedere una clausola risolutiva espressa in caso di inadempimento dell’impresa, con diritto dell’acquirente alla risoluzione e alla restituzione delle somme maggiorate di interessi o penali, fatti salvi i danni ulteriori comprovati. Redigere la proposta con il supporto di un professionista permette di inserire tutele adeguate, formulari di fideiussione conformi al modello ministeriale e clausole che prevengano ambiguità, riducendo il rischio di contenziosi futuri.
Esempio Proposta di acquisto immobile in costruzione
In questa sezione è possibile trovare un esempio di Proposta di acquisto immobile in costruzione.
Proposta di acquisto immobile in costruzione
1. Parti
– Proponente/Acquirente: _________________ (Nome e Cognome / Ragione Sociale)
Nato/a a ______________ il ______________ COD.FIS./P.IVA ______________
Residente/Con sede in ______________ Via/Piazza ______________ n. ______________ CAP ______________ Comune ______________ Prov. ______________
Contatti: Tel. ______________ Email ______________
– Promittente Venditore/Impresa Costruttrice: _________________ (Ragione Sociale)
Sede legale: ______________ Via/Piazza ______________ n. ______________ CAP ______________ Comune ______________ Prov. ______________
Rappresentata da: ______________ in qualità di ______________ COD.FIS./P.IVA ______________
Contatti: Tel. ______________ Email ______________
2. Oggetto della proposta
– Indirizzo immobile: ______________ Comune ______________ Prov. ______________
– Titolo edilizio/permesso di costruire n.: ______________ rilasciato da ______________ in data ______________ (o in fase di richiesta: ______________)
– Descrizione dettagliata dell’unità immobiliare (piano, consistenza, vani, mq, accessori, posti auto/box, cantina, ecc.): ______________________________________________________________________
– Riferimenti planimetrie/disegni di progetto: Allegato n. ______________ (data ______________, redatto da ______________)
– Capitolato d’oneri (specificare versione allegata): Allegato n. ______________ (data ______________)
3. Documenti allegati alla presente proposta (da verificare e consegnare):
– Copia permesso di costruire / istanza / titolo abilitativo: __________
– Planimetrie e disegni di progetto firmati: __________
– Capitolato d’oneri: __________
– Estratto atto di proprietà del terreno (o documentazione comprovante titolarità): __________
– Relazione tecnica e dati impresa costruttrice e appaltatrici: __________
– Elenco eventuali vincoli, ipoteche o pignoramenti relativi al terreno/progetto: __________
– Prospetto cronoprogramma lavori: __________
4. Prezzo e condizioni economiche
– Prezzo totale di vendita (iva inclusa/esclusa): € ______________ (IVA applicata: __ %; indicare se 4% prima casa o altra aliquota)
– Modalità di pagamento e scadenze:
– Assegno cauzionale/anticipo alla sottoscrizione della proposta: € ______________ (data ______________)
– Saldi a stato avanzamento lavori (S.A.L.) secondo le seguenti percentuali/importi e certificazioni di avanzamento:
– Alla consegna fondazioni / strutture al grezzo: € ______________ (o % __) alla data ______________ o al raggiungimento S.A.L. n. __
– Alla chiusura tetto/immobile chiuso: € ______________ (o % __)
– All’esecuzione impianti e finiture: € ______________ (o % __)
– All’atto del rogito notarile e rilascio certificato di agibilità: saldo € ______________
– Altro (es.: rate per personalizzazioni): ______________
– Luogo e modalità di versamento: ______________ (banca, conto corrente, assegno intestato a ______________)
5. Garanzie e assicurazioni
– Fideiussione bancaria a garanzia degli anticipi versati (conforme al modello ministeriale): la fideiussione n. ______________ emessa da ______________ in data ______________ per importo € ______________ dovrà essere consegnata/attivata entro e non oltre il rogito definitivo / prima del completamento di ulteriori erogazioni.
– Polizza assicurativa decennale postuma per danni da rovina o gravi difetti: polizza n. ______________ emessa da ______________ in data ______________ (o impegno alla stipula con consegna del certificato prima della consegna dell’immobile).
– Obbligo del Venditore/Impresa di consegnare copia integrale delle garanzie al Notaio prima del rogito definitivo.
6. Termini di completamento, consegna e agibilità
– Termine massimo per ultimazione lavori e consegna immobile: ______________ (data o mesi dall’inizio lavori)
– Termini intermedi cronoprogramma: ______________
– In caso di ritardo non imputabile all’acquirente: penale per ritardo pari a € __ per ogni giorno di ritardo (massimo € __) oppure __ % del prezzo per ogni mese di ritardo. Modalità di computo penali: ______________
– Condizione per la consegna: rilascio certificato di agibilità/abitabilità e conformità urbanistico-edilizia e impiantistica.
– Collaudo e verifica finale: l’acquirente potrà effettuare sopralluogo al momento della comunicazione di ultimazione lavori; eventuali difformità o vizi rilevati saranno elencati in verbale di riconsegna e gestiti secondo quanto previsto dal capitolato e dalle garanzie.
7. Clausole sospensive e risolutive
– La presente proposta è subordinata alla preventiva verifica / acquisizione dei seguenti documenti (condizione sospensiva):
a) acquisizione definitiva del permesso di costruire/titolo abilitativo n. ______________;
b) verifica dell’assenza di ipoteche, pignoramenti o gravami sul terreno o sul progetto (estratto catastale/visura ipotecaria allegata).
– In caso di mancato rilascio del titolo abilitativo o riscontro di gravami non sanabili: la proposta si intenderà nulla e le somme versate saranno restituite integralmente entro __ giorni, previa escussione della fideiussione se attivata, senza ulteriori oneri per l’acquirente.
– Clausola risolutiva espressa per inadempimento: il mancato rispetto da parte dell’impresa degli obblighi di consegna o delle garanzie essenziali entro il termine pattuito darà facoltà all’acquirente di risolvere il contratto e ottenere la restituzione delle somme maggiorate degli interessi/penali, fatti salvi i danni ulteriori comprovati.
8. Dichiarazioni del venditore/impresa
– L’impresa dichiara di essere proprietaria/avere titolo sul terreno oggetto dell’intervento (atto/registro: ______________) e di non avere iscritti sullo stesso ipoteche, vincoli o gravami, salvo quanto dichiarato in allegato.
– L’impresa si impegna a eseguire i lavori conformemente a capitolato, progetto approvato e normativa vigente, e a consegnare le garanzie (fideiussione e polizza decennale) nei termini sopra indicati.
9. Dichiarazioni dell’acquirente
– L’acquirente dichiara di aver preso visione di planimetrie, capitolato, progetto, cronoprogramma dei lavori e di aver ricevuto copia dei documenti allegati indicati al punto 3 (barrare quelli già consegnati): ______________
– L’acquirente prende atto dei rischi connessi all’acquisto di immobile in costruzione e della necessità di verifica notarile anticipata.
10. Spese, imposte e oneri accessori
– Le spese notarili, imposte e oneri fiscali relativi al rogito definitivo saranno a carico di: __ Acquirente __ Venditore (barrare) salvo diversa pattuizione: ______________
– Indicazione applicazione IVA (indicare aliquota e base imponibile): ______________
– Eventuali spese per allacciamenti, allineamenti catastali, volture e pratiche: a carico di ______________
11. Personalizzazioni e varianti
– Eventuali lavorazioni aggiuntive rispetto al capitolato saranno oggetto di apposito ordine scritto con indicazione prezzo, termini e responsabile esecuzione. Modalità di pagamento per personalizzazioni: ______________
12. Subentro, cessione del contratto e terzi
– L’impresa si riserva la facoltà di cedere il progetto o subappaltare parti delle opere senza modificare la responsabilità verso l’acquirente. Eventuale cessione del contratto di vendita a terzi dovrà essere notificata all’acquirente.
13. Verifiche notarili
– Le parti convengono che il rogito notarile sarà stipulato presso il Notaio indicato da: ______________ (o che sarà individuato congiuntamente entro __ giorni) e che il Notaio verificherà la regolarità urbanistica, l’assenza di vincoli/ipoteche e la consegna delle garanzie. Eventuali riserve verranno gestite come concordato per iscritto tra le parti.
14. Legge applicabile e foro competente
– Il presente atto è regolato dalla legge italiana. Foro competente: ______________ (luogo) salvo diverso obbligo inderogabile.
15. Validità della proposta
– La presente proposta rimane valida ed irrevocabile fino al __ / __ / ____ alle ore __ : __ . Se accettata entro tale termine diventerà vincolante per le parti secondo le condizioni qui indicate e sarà seguita dalla redazione di un contratto preliminare (compromesso) eventualmente in forma notarile.
16. Accettazione
– Luogo e data proposta: ______________ il __ / __ / ____
– Firma Proponente/Acquirente: ___________________________
– Accettazione del Venditore/Impresa (da compilare in caso di accettazione):
Luogo e data accettazione: ______________ il __ / __ / ____
Firma per accettazione e presa visione garanzie: ___________________________
Allegati (elencare e allegare copia):
1) Permesso di costruire / titolo abilitativo n. ______________ data ______________
2) Planimetrie e disegni progetto n. ______________ data ______________
3) Capitolato d’oneri data ______________
4) Estratto atto di proprietà terreno / visura catastale n. ______________ data ______________
5) Cronoprogramma lavori data ______________
6) Fideiussione bancaria (impegno/consegna) n. ______________ emessa da ______________ data ______________
7) Polizza decennale (impegno/consegna) n. ______________ emessa da ______________ data ______________
8) Altri documenti: ______________________________________________________________________
Note finali obbligatorie da parte dell’impresa (da compilare):
– Eventuali gravami, convenzioni urbanistiche o vincoli relativi all’area: ______________________________________________________________________
– Indicazione se il titolo abilitativo è successivo al 16/03/2019 e nota sulla disciplina applicabile: ______________________________________________________________________
Firma finale per accettazione integrale della presente proposta (entrambe le parti)
– Firma Acquirente: ___________________________ Data: __ / __ / ____
– Firma Venditore/Impresa: ___________________________ Data: __ / __ / ____
Fac simile Proposta di acquisto immobile in costruzione Word
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